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| 行業新聞 |
物(wù)業管理(lǐ)的(de)健康發展任重道遠(yuǎn)———訪青島市物(wù)業管理(lǐ)辦公室主任張宣文 |
從1993年開始，我市物(wù)業管理(lǐ)已經走了(le)11年，取得(de)了(le)相當大(dà)的(de)成績。但是，作爲一個(gè)新興行業，物(wù)業管理(lǐ)對(duì)中國人(rén)來(lái)說，完全從意識、理(lǐ)念以及經濟消費方面上接受，還(hái)需要一定的(de)時(shí)間，在物(wù)業管理(lǐ)的(de)發展過程中，難免會出現這(zhè)樣或那樣的(de)問題和(hé)矛盾，導緻一些不健康的(de)行爲和(hé)現象發生，對(duì)此，青島市物(wù)業管理(lǐ)辦公室主任張宣文認爲：進一步完善和(hé)健全物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)，對(duì)整個(gè)物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)健康發展而言，任重而道遠(yuǎn)。
回顧物(wù)業管理(lǐ)發展曆程
青島市的(de)物(wù)業管理(lǐ)工作從1993年開始起步到現在的(de)發展經曆可(kě)以分(fēn)爲四個(gè)階段：
第一階段：起步階段。從1993年3月(yuè)到1994年底，在這(zhè)一階段主要是進行試點工作。
第二階段：發展階段。從1995年實施《青島市住宅小區(qū)推行物(wù)業管理(lǐ)三年工作規劃》到1997年底“規劃”目标的(de)圓滿完成。
第三階段：逐步成熟階段。從1997年底至2001年初。
這(zhè)一階段，以1998年12月(yuè)出台《青島物(wù)業管理(lǐ)條例》爲标志，物(wù)業管理(lǐ)工作進入了(le)比較成熟的(de)發展時(shí)期。
第四階段：完善階段。作爲物(wù)業主管部門，在這(zhè)一階段，我們先後頒布實施了(le)《物(wù)業管理(lǐ)行業規範》、《物(wù)業管理(lǐ)服務标準》、《建立物(wù)業管理(lǐ)公共性服務内容和(hé)收支賬目公布制度的(de)通(tōng)知》及《物(wù)業管理(lǐ)招投标管理(lǐ)辦法》，逐步完善法制，規範市場(chǎng)，爲物(wù)業管理(lǐ)創造良好的(de)市場(chǎng)環境。
物(wù)業管理(lǐ)帶來(lái)的(de)變化(huà)
我市自1993年實施物(wù)業管理(lǐ)至今，共爲全市80多(duō)萬戶居民、辦公人(rén)員(yuán)等提供物(wù)業服務，管理(lǐ)著(zhe)6500餘萬平方米建築。物(wù)業管理(lǐ)的(de)實施，極大(dà)的(de)改變了(le)在計劃經濟體制下(xià)小區(qū)“一年新，兩年舊(jiù)，三年破”的(de)常态，不僅爲居民排憂解難，而且提升了(le)整個(gè)城(chéng)市的(de)形象。
完善優質的(de)物(wù)業服務，改善了(le)居民生活環境，提高(gāo)了(le)居民的(de)生活質量，同時(shí)居民整體素質也(yě)随之提高(gāo)。過去凡事依靠政府的(de)觀念逐漸改變，選擇物(wù)業企業來(lái)爲自己提供服務，由被動爲主動成爲人(rén)們意識的(de)主流。
物(wù)業行業的(de)興起，提供了(le)爲數衆多(duō)的(de)就業崗位，也(yě)爲經濟建設做(zuò)出了(le)貢獻。
目前，在我市注冊的(de)物(wù)業企業共376家，從業人(rén)員(yuán)4萬餘人(rén)，随著(zhe)實施物(wù)業管理(lǐ)的(de)小區(qū)面積的(de)不斷擴大(dà)，從業人(rén)員(yuán)的(de)數量也(yě)在不斷增加，同時(shí)，物(wù)業企業每年的(de)GDP産值在4億元以上，爲我市的(de)經濟建設和(hé)繁榮做(zuò)出了(le)貢獻。
現存問題及原因
目前，我市物(wù)業管理(lǐ)存在的(de)問題主要表現在以下(xià)幾個(gè)方面：
第一，物(wù)業管理(lǐ)的(de)體制問題。
從全國來(lái)看，大(dà)約有三分(fēn)之二的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業是從房(fáng)地産開發企業派生出來(lái)的(de)，我市這(zhè)種狀況也(yě)占近80％左右。房(fáng)地産開發企業與物(wù)業管理(lǐ)企業之間如同“父子”、“兄弟(dì)”關系，這(zhè)種建管不分(fēn)的(de)體制造成了(le)很多(duō)應由房(fáng)地産開發企業解決的(de)矛盾和(hé)問題，諸如質量缺陷、配套設施不完善、産權糾紛、不切實際的(de)承諾等，轉嫁給所屬的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業。物(wù)業管理(lǐ)企業解決不了(le)，便對(duì)來(lái)自業主的(de)投訴相互推诿，引起業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)的(de)不滿。
第二，公共設施的(de)維護問題。
根據國家發展改革委員(yuán)會、建設部《物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法》（發改價格［2003］1864号）和(hé)青政發［2000］132号《青島市物(wù)業管理(lǐ)收費規定》的(de)規定，物(wù)業服務費包含有物(wù)業公共部位、公共設施的(de)日常運行、維護費用(yòng)。由于在計劃經濟時(shí)期制定的(de)公有房(fáng)屋管理(lǐ)辦法已不适應市場(chǎng)經濟體制下(xià)私有房(fáng)屋的(de)管理(lǐ)，因而造成目前一個(gè)物(wù)業小區(qū)的(de)哪些部位、設施、設備屬于業主共有，哪些維修養護費用(yòng)應由業主共同承擔，其物(wù)業服務費中維護費用(yòng)所占的(de)比例及物(wù)業小區(qū)公共設施維修基金如何設立、管理(lǐ)等，都沒有明(míng)确地劃分(fēn)和(hé)界定。
第三，物(wù)業管理(lǐ)相關主體之間的(de)法律責任問題。
物(wù)業管理(lǐ)涉及房(fáng)地産開發企業、業主、業主委員(yuán)會、居委會、街(jiē)道辦事處、派出所以及環衛、市政、綠化(huà)、消防和(hé)競争日趨激烈的(de)通(tōng)訊（網通(tōng)、鐵通(tōng)等通(tōng)訊部門市場(chǎng)的(de)争奪）等部門，甚至春節限放鞭炮的(de)規定也(yě)給小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)帶來(lái)巨大(dà)壓力，如積極宣傳燃放規定、劃定燃放區(qū)域、增加消防、安全工作人(rén)員(yuán)和(hé)消防設備等等城(chéng)市管理(lǐ)工作的(de)方方面面，他(tā)們之間的(de)諸多(duō)權利義務關系不清給物(wù)業管理(lǐ)造成困難。同時(shí)物(wù)業管理(lǐ)企業與居委會、街(jiē)道辦事處、派出所及相關行政部門在社會管理(lǐ)職能上的(de)關系沒有理(lǐ)順及如何理(lǐ)順等，也(yě)使得(de)物(wù)業管理(lǐ)工作難以進一步拓展。
第四，物(wù)業管理(lǐ)企業自身存在的(de)問題。
目前我市物(wù)業管理(lǐ)企業在經營活動中存在的(de)問題主要有：一是不能嚴格履行合同，物(wù)業管理(lǐ)企業錯誤地将自己淩駕于業主之上，忽視業主的(de)權益；二是管理(lǐ)服務不規範，如環境髒亂差，治安秩序差，維修不到位，上門服務不及時(shí)等；三是收費不合理(lǐ)，少服務，多(duō)收費；四是物(wù)業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)素質較低，服務質量和(hé)服務态度差，處理(lǐ)問題和(hé)解決矛盾的(de)方式簡單生硬；五是不重視物(wù)業管理(lǐ)信息智能化(huà)的(de)利用(yòng)；六是忽視企業自身建設；七是近期出現的(de)以低收費低價格搶奪市場(chǎng)現象等。
當前物(wù)業管理(lǐ)出現的(de)問題原因十分(fēn)複雜(zá)，涉及到觀念、法制、體制、市場(chǎng)和(hé)監管等諸多(duō)方面，特别是法制建設嚴重滞後和(hé)不完善阻礙了(le)物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展。物(wù)業管理(lǐ)活動中各方面主體的(de)權利、義務不清，合法權益得(de)不到保護，同時(shí)由于政府的(de)監督管理(lǐ)缺乏力度，使大(dà)量矛盾糾紛得(de)不到及時(shí)解決。
未來(lái)市場(chǎng)展望
針對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)發展需求，今後工作的(de)重點和(hé)目标将主要集中在以下(xià)幾個(gè)方面：
第一，認真貫徹落實《物(wù)業管理(lǐ)條例》及其配套文件。
與過去的(de)有關物(wù)業管理(lǐ)方面的(de)規定相比較，國務院下(xià)發的(de)《條例》在立法的(de)深度和(hé)廣度上具有重大(dà)突破，對(duì)人(rén)民群衆關心的(de)熱(rè)點、難點問題均作了(le)相應規定。
如何真正貫徹和(hé)落實《條例》内容，在當前來(lái)說是一個(gè)非常重要的(de)問題。在以後的(de)工作中，青島市将按照(zhào)《條例》要求，結合青島市的(de)實際情況，結合當前關于整頓和(hé)規範房(fáng)地産市場(chǎng)秩序的(de)部署，著(zhe)重做(zuò)好以下(xià)幾個(gè)方面工作：一是重視和(hé)做(zuò)好業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會的(de)組織建設工作，指導和(hé)監督業主決策機構的(de)建立和(hé)運作。通(tōng)過規範業主大(dà)會、業主代表大(dà)會、業主委員(yuán)會的(de)行爲，促進業主自律和(hé)民主決策，依法維護自身合法權益。二是鼓勵房(fáng)地産開發建設單位和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業相分(fēn)離，積極推進物(wù)業管理(lǐ)項目招投标，監督物(wù)業管理(lǐ)企業做(zuò)好物(wù)業承接驗收工作，明(míng)确建設單位與管理(lǐ)單位的(de)各自責任，從根本上解決在房(fáng)屋質量和(hé)配套設施等方面出現問題時(shí)建設單位和(hé)管理(lǐ)單位互相推诿的(de)問題。三是建立和(hé)完善“分(fēn)等定級、質價相符”的(de)物(wù)業管理(lǐ)收費機制，查處物(wù)業管理(lǐ)企業不按合同約定的(de)内容和(hé)标準提供服務的(de)行爲。四是建立健全物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)準入制度，把好市場(chǎng)準入關，查處不具有資質或不具有相應資質的(de)企業從事物(wù)業管理(lǐ)經營的(de)行爲，清理(lǐ)管理(lǐ)水(shuǐ)平低、收費不規範、社會形象差的(de)企業，整頓規範物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)秩序。五是引導業主和(hé)物(wù)業管理(lǐ)企業增強合同意識，通(tōng)過合同約定物(wù)業管理(lǐ)服務内容、服務質量和(hé)服務費用(yòng)等事項，明(míng)确雙方權利、義務和(hé)解決糾紛的(de)方法，維護雙方的(de)合法權益。
第二，加強市場(chǎng)監督檢查，規範物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)秩序。
針對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中出現的(de)問題，目前市物(wù)業辦根據市政府有關部署，現已成立了(le)由市建委、市城(chéng)管局、市物(wù)價局、市開發辦等單位聯合組成的(de)檢查組，對(duì)我市物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)進行爲期3個(gè)月(yuè)的(de)市場(chǎng)秩序整頓，并著(zhe)重對(duì)《青島市物(wù)業管理(lǐ)服務标準》執行情況；物(wù)業管理(lǐ)公共性服務内容和(hé)收支帳目公布制度的(de)落實情況、物(wù)業管理(lǐ)收費情況；小區(qū)（大(dà)廈）安全防範、保安工作規範化(huà)情況；物(wù)業建管銜接，新建住宅小區(qū)入住許可(kě)辦理(lǐ)情況；業主委員(yuán)會規範運作及物(wù)業管理(lǐ)依法招投标情況以及其它違法違規情況等六個(gè)方面進行檢查，目前市場(chǎng)整頓取得(de)預期效果。我們将根據實際情況，每年進行物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)整頓，以達到規範市場(chǎng)秩序，提高(gāo) 服務質量的(de)目的(de)。
第三，以優秀物(wù)業爲龍頭，培育一批領航企業，形成集團化(huà)的(de)産業結構。
繼續實施以優秀企業爲龍頭，促進我市物(wù)業管理(lǐ)綜合素質全面提高(gāo)戰略。
我市實施物(wù)業管理(lǐ)已十餘年，培養形成了(le)一大(dà)批優秀物(wù)業管理(lǐ)企業，政府也(yě)對(duì)優秀企業的(de)提高(gāo)和(hé)發展提供了(le)廣闊的(de)市場(chǎng)空間。但由于我市物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)在初期階段所形成的(de)固有的(de)數量多(duō)且分(fēn)散、經營範圍小、技術含量低等特點，使我市物(wù)業管理(lǐ)難以向高(gāo)層次發展，同時(shí)阻礙了(le)優秀企業的(de)前進步伐，也(yě)使得(de)這(zhè)些企業的(de)技術優勢、服務優勢等難以進一步發揮。因此，一是要積極培育市場(chǎng)，選擇部分(fēn)在行業内居領先地位、業績突出、發展前景好的(de)企業重點培養。二是通(tōng)過重組聯合、産權轉讓、整體劃撥等形式，使部分(fēn)優秀企業組成産業龍頭，帶動我市物(wù)業管理(lǐ)向服務全面化(huà)、服務人(rén)情化(huà)、服務科技化(huà)、服務高(gāo)效化(huà)方向發展。（轉自青島新聞網） |
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