據悉，在物(wù)權法實施之前，法律上沒有規定物(wù)權制度，《民事案件案由規定》将物(wù)權類案件作爲權屬類糾紛進行了(le)規定。案由規定根據物(wù)權法的(de)規定，将物(wù)權類糾紛與人(rén)格權、債權等民事案件并列爲專門的(de)民事案由類型，使物(wù)權糾紛案件的(de)重要性得(de)到充分(fēn)重視，爲物(wù)權法的(de)順利實施創造了(le)良好條件。結合新的(de)案由規定的(de)施行，本報法治周刊特搜集了(le)城(chéng)陽、李滄等區(qū)法院的(de)案例，以“以案說法”的(de)形式，通(tōng)過分(fēn)析案件在物(wù)權法實施前後的(de)異同，講述物(wù)權法給我們生活帶來(lái)的(de)改變。
對(duì)“住宅商用(yòng)”說“不”
一些小區(qū)的(de)業主私自将臨街(jiē)住宅改爲經營性用(yòng)房(fáng)，如開茶館、麻将館等，噪音(yīn)很大(dà)；還(hái)有些小公司爲了(le)節約辦公成本，在住宅裏辦公，引來(lái)一些陌生人(rén)出入小區(qū)。這(zhè)些行爲往往引起臨近住戶的(de)反感。
【案例一】在《物(wù)權法》實施前的(de)2006年，城(chéng)陽區(qū)某大(dà)廈業主曾發起了(le)“住宅禁商”行動。大(dà)廈業委會接受業主授權聯手物(wù)業公司，向長(cháng)期在大(dà)廈裏辦公的(de)十多(duō)家經營單位說“不”。因爲小區(qū)某些業主把住宅出租經商辦公獲得(de)了(le)高(gāo)額回報，可(kě)鄰居們則必須面對(duì)小區(qū)環境變差、人(rén)員(yuán)複雜(zá)、設備損耗大(dà)、管理(lǐ)難度大(dà)和(hé)治安隐患多(duō)等問題。此事也(yě)引來(lái)不少質疑聲：業主委員(yuán)會和(hé)物(wù)業管理(lǐ)公司有沒有權利這(zhè)麽做(zuò)？如果公司就不撤，業委會又能怎麽辦？當時(shí)盡管相關職能部門對(duì)住宅開公司有一些較爲明(míng)确的(de)禁令，但法律效力較低，不足以作爲大(dà)廈采取“禁商行動”的(de)法律依據。
【案件剖析】現在，《物(wù)權法》終于可(kě)以爲大(dà)廈的(de)禁商行動提供強有力的(de)法律保證，讓小區(qū)居民理(lǐ)直氣壯地對(duì)“住宅商用(yòng)”說“不”了(le)。根據第77條的(de)規定：“業主不得(de)違反法律、法規以及管理(lǐ)規約，将住宅改變爲經營性用(yòng)房(fáng)。業主将住宅改變爲經營性用(yòng)房(fáng)的(de)，除遵守法律、法規以及管理(lǐ)規約外，應當經有利害關系的(de)業主同意。”這(zhè)裏所指的(de)“有利害關系的(de)業主”，完全可(kě)以認爲是同一樓層，同一棟樓，甚至是整個(gè)小區(qū)的(de)居民。沒有相關業主的(de)同意，擅自出租住宅作商業使用(yòng)的(de)，受害業主可(kě)将其告上法庭。
保護“善意第三人(rén)”
【案例二】李滄區(qū)法院某法庭接到李某的(de)起訴，稱其丈夫王某擅自将他(tā)們婚姻存續期間的(de)共同财産——一套二居室房(fáng)子賣給了(le)張某。因爲房(fáng)産證上隻是登記了(le)王某的(de)名字，目前，張某已經與王某簽訂了(le)買賣合同，并且張某已經辦理(lǐ)出了(le)新的(de)房(fáng)産證。目前，李某以丈夫王某賣房(fáng)未經她同意爲由，要求法院判令房(fáng)産買賣無效，讓張某退還(hái)房(fáng)子。目前，此案正在進一步審理(lǐ)中。
【案件剖析】對(duì)此，山東百瑞律師事務所管延偉律師表示，此案在《物(wù)權法》實施前後，其判決标準發生了(le)很大(dà)的(de)變化(huà)。物(wù)權法實施之前——根據我國《婚姻法》、《合同法》的(de)有關規定，婚姻關系存續期間購(gòu)買的(de)房(fáng)産系婚後共同财産，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自處置屬于無權處分(fēn)。如果李某所訴事實清楚，法院可(kě)能判令王某與張某簽訂的(de)房(fáng)屋買賣合同無效，王某返還(hái)張某價款，張某騰退房(fáng)屋并協助王某對(duì)房(fáng)屋進行恢複登記。
管延偉律師表示，物(wù)權法實施之後——法院在審理(lǐ)此案中将重點審查張某在購(gòu)買該房(fáng)屋時(shí)是否與王某有惡意串通(tōng)行爲？如果張某與王某素不相識隻是根據自己需要善意買房(fáng)後，根據《物(wù)權法》相關規定，法院可(kě)能判決張某取得(de)房(fáng)屋産權，不需要将該房(fáng)屋返還(hái)。
誰是房(fáng)屋的(de)權利人(rén)，誰就有權處置房(fáng)屋，而善意的(de)第三人(rén)判斷房(fáng)屋權利人(rén)的(de)重要标準是房(fáng)屋産權證上登記的(de)姓名。李某和(hé)王某共同的(de)房(fáng)屋，産權證上登記的(de)是王某的(de)名字，則善意的(de)第三人(rén)就完全有理(lǐ)由相信王某有權處置該房(fáng)産。這(zhè)樣一來(lái)，張某購(gòu)買王某名下(xià)登記的(de)房(fáng)産并經過戶取得(de)所有權是完全合乎法律規定的(de)。在這(zhè)裏，《物(wù)權法》更爲關注對(duì)善意第三人(rén)的(de)保護。李某要維護自己的(de)合法權益，可(kě)向法院起訴，獲得(de)丈夫王某一半的(de)售房(fáng)款。
需要指出的(de)是，如何處理(lǐ)《物(wù)權法》和(hé)《婚姻法》之間的(de)沖突？《物(wù)權法》是新法，《婚姻法》屬于舊(jiù)法，法律适用(yòng)的(de)一般原則是新法優于舊(jiù)法。此外，《物(wù)權法》本身就是規範物(wù)的(de)歸屬和(hé)利用(yòng)的(de)基本法律，因此法院在審理(lǐ)此類案件時(shí)，會首先适用(yòng)《物(wù)權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭财産中的(de)合法權利，在房(fáng)屋産權證登記時(shí)就應要求作爲共有權人(rén)一并登記，或者到産權登記機關追加登記自己作爲共有權人(rén)。
不動産不是“與他(tā)人(rén)無關”
【案例三】家住城(chéng)陽的(de)李先生将自己空置的(de)地下(xià)室租給一家公司當倉庫。倉庫每天人(rén)來(lái)人(rén)往，貨物(wù)進進出出，甚至貨車常常在深夜和(hé)淩晨裝卸貨物(wù)，影(yǐng)響周圍居民休息，大(dà)家頗有意見，紛紛向物(wù)業公司投訴。物(wù)業公司雖然多(duō)次找承租方，要求承租方減少影(yǐng)響，但幾番周折，事情并未好轉，直至發展到多(duō)名鄰居強烈要求承租方搬離小區(qū)。這(zhè)時(shí)，李先生不樂(yuè)意了(le)，認爲房(fáng)子是自己的(de)，願意租給誰是他(tā)個(gè)人(rén)的(de)事，與他(tā)人(rén)無關。
而李滄區(qū)趙先生則在某小區(qū)購(gòu)得(de)商品房(fáng)一套，耗費巨大(dà)财力、人(rén)力裝修後入住，卻發現衛生間牆壁滲水(shuǐ)。經察看得(de)知，滲水(shuǐ)原因是樓上房(fáng)主在裝修時(shí)敲掉了(le)承重牆，改變了(le)建築結構。
【案件剖析】雖然這(zhè)種糾紛解決起來(lái)不容易，但是類似擾民糾紛已屬法律的(de)範疇，業主可(kě)以運用(yòng)法律維護自己的(de)權益。《物(wù)權法》第八十三條規定：業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物(wù)或者噪聲、違反規定飼養動物(wù)、違章(zhāng)搭建、侵占通(tōng)道、拒付物(wù)業費等損害他(tā)人(rén)合法權益的(de)行爲，有權依照(zhào)法律、法規以及管理(lǐ)規約，要求行爲人(rén)停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對(duì)侵害自己合法權益的(de)行爲，可(kě)依法向人(rén)民法院提起訴訟。
在商品樓中，第二個(gè)案例中的(de)糾紛時(shí)有發生。容易引起争議(yì)的(de)是，不動産所有人(rén)可(kě)以排他(tā)性使用(yòng)自己的(de)不動産，但在行使自己的(de)權利時(shí)，應注意《物(wù)權法》規定，不動産權利人(rén)挖掘土地、建造建築物(wù)、鋪設管線以及安裝設備等，不得(de)危及相鄰不動産的(de)安全。不動産權利人(rén)爲了(le)房(fáng)屋的(de)居住質量和(hé)安全，在裝修改造過程中應該承擔一定的(de)義務，避免對(duì)鄰居房(fáng)屋産生危險。第二個(gè)案例中，樓上住戶不僅沒有盡到應有的(de)義務，反而還(hái)敲碎了(le)承重牆，改變房(fáng)屋結構，重新鋪設水(shuǐ)管，損害了(le)趙某房(fáng)屋居住質量和(hé)安全，因此，被告應承擔相應的(de)法律責任。
争取眺望權有“限度”
【案例四】紀女(nǚ)士幾年前搬入一海邊高(gāo)檔社區(qū)，他(tā)房(fáng)子的(de)東邊可(kě)以觀賞到海景。然而，從去年開始，在她居住的(de)樓房(fáng)東邊方向，另一塊兒(ér)土地使用(yòng)權單位經過相關政府部門審批，蓋起了(le)一棟樓房(fáng)，遮擋了(le)紀女(nǚ)士家的(de)視線，影(yǐng)響其觀海景。她認爲，新樓房(fáng)影(yǐng)響了(le)自己的(de)眺望權，是對(duì)自己物(wù)權的(de)侵犯。
【案件剖析】 《物(wù)權法》是第一次規定不動産具體權利的(de)法律，但任何權利都是有限的(de)。以上案例就相當典型，涉及紀女(nǚ)士主張的(de)權利性質。《物(wù)權法》規定了(le)建造建築物(wù)不得(de)違反國家有關工程建設标準，妨礙相鄰建築物(wù)的(de)通(tōng)風、采光(guāng)、日照(zhào)權，若影(yǐng)響到這(zhè)些權利，屬于侵權。紀女(nǚ)士主張的(de)視野觀賞權目前還(hái)沒有相關法律法規規定。公民不能依據相鄰關系來(lái)主張自己的(de)眺望權、觀賞權等權利。
眺望權等權利類型，保障的(de)是居住者的(de)開闊視野以及由此所帶來(lái)的(de)愉悅精神享受。從我國目前的(de)經濟水(shuǐ)平看，這(zhè)種權利要求顯然已經超出正常生活需要的(de)限度。公民要想争取眺望權，可(kě)依據《物(wù)權法》規定，與相鄰土地權利人(rén)簽訂協議(yì)，支付價款，約定其在一定時(shí)間内不建造影(yǐng)響自己眺望權的(de)建築。這(zhè)一點是物(wù)權法的(de)最新規定。 |
