英國人(rén)究竟如何利用(yòng)房(fáng)子養老?
在英國，“以房(fáng)養老”最主要的(de)形式有兩種。一種是利用(yòng)“反向抵押貸款”，把房(fáng)産抵押給銀行、保險公司等機構，每個(gè)月(yuè)取得(de)貸款作爲養老金，老人(rén)繼續在原房(fáng)屋居住，直至去世或搬進養老院後，用(yòng)該住房(fáng)歸還(hái)貸款。
1920年，英國爲保障低收入高(gāo)齡者的(de)生活，作爲一種國家援助的(de)方式，曾經提出“倒按揭”(又稱“反向抵押貸款”)模式向低收入高(gāo)齡者貸款的(de)概念。如今，“反向抵押貸款”在英國很普及。不過，與美(měi)國政府主導爲主的(de)“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業力量，在英國稱爲“終生抵押”。據調查，英國大(dà)約有20%左右50歲以上的(de)老年人(rén)打算(suàn)采用(yòng)這(zhè)種方式。
目前，英國辦理(lǐ)“終生抵押”的(de)金融機構和(hé)協會有上百家，提供的(de)金融品種多(duō)樣而靈活。因此，英國的(de)“終生抵押”并沒有統一的(de)标準，各家金融機構都在利率、申請人(rén)條近日，“以房(fáng)養老”在北(běi)京、上海、廣州、武漢四個(gè)城(chéng)市落地，迅速成爲街(jiē)頭巷尾熱(rè)議(yì)的(de)話(huà)題。随著(zhe)人(rén)口老齡化(huà)趨勢加快(kuài)，養老問題已經成爲一個(gè)全球性問題，世界各國紛紛建立和(hé)完善自身的(de)養老金制度。作爲養老的(de)一種方式，“以房(fáng)養老”模式在一些國家也(yě)已相對(duì)成熟，并逐漸被民衆接受，成爲養老收入來(lái)源的(de)一項重要補充和(hé)組成部分(fēn)。不過，各國“以房(fáng)養老”的(de)方式各有不同。
美(měi)國：最大(dà)特色是政府主導
“以房(fáng)養老”在美(měi)國已有年頭。美(měi)國政府自1989年開始試點運行“以房(fáng)養老”，到1998年轉爲正式項目。經曆二十多(duō)年的(de)發展後，如今每年簽約量7萬左右。
在美(měi)國，“以房(fáng)養老”被稱作“房(fáng)産淨值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。申請人(rén)必須62歲以上，擁有自己的(de)住房(fáng)，房(fáng)貸已付清或大(dà)部分(fēn)付清。貸款的(de)放款方式很靈活，可(kě)以按月(yuè)或者固定期限發放，也(yě)可(kě)以一次性發放。
與傳統抵押貸款不同的(de)是，“反向抵押貸款”不需按月(yuè)還(hái)款，而是在老人(rén)去世後，銀行将房(fáng)子拍(pāi)賣後連本帶息收回貸款，如果房(fáng)産價值超過貸款本息，剩餘部分(fēn)歸還(hái)給繼承人(rén)，如果房(fáng)産價值不足以償還(hái)貸款本息，由政府負責補足差額。子女(nǚ)如想繼承房(fáng)産，也(yě)可(kě)将貸款本息還(hái)給銀行然後将房(fáng)産贖回。這(zhè)種做(zuò)法的(de)好處就是讓老人(rén)能夠“以房(fáng)養老”，同時(shí)避免“無家可(kě)歸”，隻要老人(rén)健在并且這(zhè)處房(fáng)産是老人(rén)唯一住所，銀行就不能收走房(fáng)産。
該項目最大(dà)的(de)特色是政府主導，而不是私營金融和(hé)保險機構的(de)商業行爲。由于有政府爲貸款提供擔保，金融機構無需擔心無法收回貸款。假如貸款機構因破産或其他(tā)原因無法按約發放貸款，政府就會适時(shí)介入，保證貸款正常發放。這(zhè)項項目給美(měi)國廣大(dà)退休族養老提供了(le)一條切實可(kě)行的(de)路子。2006年的(de)一項調查結果顯示，多(duō)達93%的(de)受訪者表示，這(zhè)項項目改善了(le)他(tā)們的(de)養老條件，起到積極作用(yòng)。
英國：大(dà)房(fáng)換小房(fáng)差價養老
2012年底，一份調查顯示，超過三分(fēn)之一的(de)英國人(rén)打算(suàn)利用(yòng)房(fáng)産籌集養老金，歐洲大(dà)陸有類似想法的(de)人(rén)占不到四分(fēn)之一。英國一成退休者被迫出售房(fáng)産或換成較小房(fáng)件、還(hái)貸條件方面有所區(qū)别。總的(de)來(lái)說，申請者的(de)年齡下(xià)限在55歲至60歲之間。申請者的(de)房(fáng)屋價值也(yě)要符合一個(gè)最低評估值，通(tōng)常在7萬英鎊到10萬英鎊之間(約合人(rén)民币74萬至106萬)。申請者年齡越大(dà)，拿到的(de)貸款越多(duō)。比如，如果一個(gè)人(rén)隻有60歲，那他(tā)大(dà)緻能夠拿到相當于房(fáng)産價格25%的(de)貸款。實際上，這(zhè)是保險公司在與老人(rén)的(de)壽命博弈，被保險人(rén)活得(de)越久，則保險公司需要支付的(de)養老金就越多(duō)。反之保險公司就能很快(kuài)收回房(fáng)産獲利。
在英國，另一種“以房(fáng)養老”的(de)方式是出售大(dà)房(fáng)，換購(gòu)小房(fáng)，用(yòng)差價款養老。去年的(de)一項調查顯示，73%的(de)英國退休老人(rén)都是“有房(fáng)一族”，其中26%的(de)人(rén)正在找機會賣房(fáng)，其中73%的(de)人(rén)表示想換一套更小一點的(de)房(fáng)子。在被調查者中，有23%的(de)人(rén)希望賣房(fáng)以增加收入，13%的(de)人(rén)希望靠房(fáng)子償還(hái)債務。
如果擁有大(dà)房(fáng)子的(de)英國老年人(rén)不願意賣房(fáng)也(yě)不願意抵押房(fáng)産，他(tā)們可(kě)以選擇出租一間或者兩間房(fáng)子。英國政府推出一項鼓勵老年人(rén)租房(fáng)收益的(de)計劃。凡是參加此計劃的(de)老人(rén)，租房(fáng)的(de)收益可(kě)以部分(fēn)或者全部免稅。
此外，還(hái)有老人(rén)将自己的(de)房(fáng)産出售後搬到物(wù)價水(shuǐ)平較低的(de)城(chéng)市或者國家去養老。此前有報道稱，個(gè)别的(de)老人(rén)選擇去意大(dà)利或者西班牙，購(gòu)買豪宅養老。不過，由于金融危機和(hé)歐債危機的(de)影(yǐng)響，很多(duō)老年人(rén)所購(gòu)買的(de)房(fáng)産大(dà)幅縮水(shuǐ)。
日本：政府與民間齊頭并進
日本“以房(fáng)養老”的(de)做(zuò)法雖然起步較早，但普及率并不高(gāo)，成效平平。原因之一是日本老人(rén)仍有将房(fáng)地産作爲遺産轉給子女(nǚ)的(de)傳統思想。
日本是世界上老齡化(huà)最爲嚴重的(de)國家之一，養老問題成爲政府的(de)重要課題。今年4月(yuè)，日本政府總務省公布上年度人(rén)口統計結果顯示，截至2013年10月(yuè)，日本65歲以上高(gāo)齡人(rén)口所占總人(rén)口比例打破1950年以來(lái)的(de)紀錄，首次上升到25.1%，也(yě)就是說每4名日本人(rén)中就有一名是65歲以上高(gāo)齡者。由于日本經濟長(cháng)期蕭條，老年人(rén)生活水(shuǐ)平逐年下(xià)降，養老問題日益突出。同時(shí)，政府的(de)财政赤字高(gāo)築，社保經費已到入不敷出的(de)地步。
日本人(rén)的(de)持房(fáng)比率較高(gāo)，擁有一套住房(fáng)是日本人(rén)一生的(de)夢想。據日本政府調查，日本老人(rén)擁有住宅的(de)比率高(gāo)達89%，擁有兩套住宅的(de)比率超過30%，還(hái)有相當一部分(fēn)老人(rén)擁有土地和(hé)山林(lín)。日本的(de)地方政府最先發現老人(rén)可(kě)以将房(fáng)地産作爲養老生計的(de)途徑。1981年，東京都武藏野市政府率先引進“倒按揭”的(de)以房(fáng)養老模式。之後不久，日本政府研究推出“長(cháng)期生活支援資金貸款”政策，鼓勵各地政府根據本地區(qū)情況推廣“以房(fáng)養老”的(de)辦法。30多(duō)年來(lái)，日本各地實施出台多(duō)種形式的(de)“以房(fáng)養老”模式，以滿足不同老人(rén)的(de)需求。
在日本，“以房(fáng)養老”模式大(dà)體可(kě)以分(fēn)爲“政府主導型”和(hé)“民間參與型”。政府主導的(de)“以房(fáng)養老”條件比較寬松。一種辦法是直接融資方式。提出申請的(de)老人(rén)(一般要求65歲以上)可(kě)以将房(fáng)産或地産作爲抵押，然後從政府機構獲得(de)養老金。養老金可(kě)以逐月(yuè)領取，也(yě)可(kě)以按季度領取，但養老金領取總額不能超過抵押房(fáng)地産時(shí)價的(de)80%，申請者還(hái)需要指定擔保人(rén)。申請者故去後，由擔保人(rén)變賣抵押的(de)房(fáng)地産後，一次性歸還(hái)養老金。另一種辦法是間接融資方式。政府接受申請者的(de)申請并予以審查，然後政府作爲中介介紹給金融機構，再辦理(lǐ)房(fáng)地産抵押和(hé)領取養老金的(de)手續。一般來(lái)講，由于政府出面介紹并提供審查擔保，申請者信譽較高(gāo)，辦理(lǐ)“以房(fáng)養老”的(de)成功率也(yě)較高(gāo)。
民間參與的(de)方式是由民間金融機構直接經營“以房(fáng)養老”的(de)抵押和(hé)融資，但條件比較嚴格。申請者必須在65歲以上，并擁有完全獨立的(de)房(fáng)地産産權，不能與子女(nǚ)同住，擔保人(rén)必須是法定繼承人(rén)，而且房(fáng)地産用(yòng)于抵押時(shí)必須經過所有法定繼承人(rén)的(de)同意，甚至還(hái)要求必須是獨門獨院的(de)建築，不能是公寓式住房(fáng)。申請者所獲養老金的(de)總額不能超過抵押房(fáng)地産時(shí)價的(de)70%甚至還(hái)低，而且還(hái)要交還(hái)一定的(de)利息。申請者故去後，擔保人(rén)必須在3個(gè)月(yuè)内一次性償還(hái)養老金的(de)本金和(hé)利息。
近年來(lái)，日本的(de)房(fáng)地産商也(yě)瞄準“以房(fáng)養老”市場(chǎng)。因爲許多(duō)老人(rén)居住的(de)房(fáng)屋破舊(jiù)，自己無财力重建，房(fáng)地産商就向老人(rén)支付重建資金，老人(rén)則将房(fáng)産委托給房(fáng)地産商，待老人(rén)故去後，房(fáng)地産商變賣房(fáng)産後收回支付的(de)重建資金和(hé)利息。
德國：拿到錢住高(gāo)端養老院
用(yòng)反向抵押得(de)到的(de)貸款住進設施齊全、護理(lǐ)精細的(de)高(gāo)端養老院，是一些老年人(rén)的(de)選擇。
德國是歐洲人(rén)口老齡化(huà)程度最高(gāo)的(de)國家，養老也(yě)是政府面臨的(de)“老大(dà)難”問題。總的(de)來(lái)說，德國的(de)退休金制度在改善老年人(rén)經濟狀況方面是成功的(de)。不過，德國人(rén)對(duì)自己的(de)退休生活并不完全放心，對(duì)退休金不足的(de)擔憂也(yě)與日俱增。這(zhè)一方面是因爲德國人(rén)壽命普遍變長(cháng)，出生率卻越來(lái)越低。其結果是國家養老體系的(de)壓力日益增大(dà)，緻使其額度受限，很有可(kě)能将來(lái)無法保證人(rén)們退休後的(de)基本生活。另一方面是由于歐債危機以來(lái)，銀行利率一降再降，不僅降低德國人(rén)的(de)利息收益，還(hái)影(yǐng)響人(rén)壽保險和(hé)養老金的(de)保值增值。
因此，爲保證自己的(de)退休生活，“以房(fáng)養老”成爲德國人(rén)補充退休金的(de)良好選擇。目前，在德國比較常見的(de)是老年人(rén)将房(fáng)屋部分(fēn)出租給年輕人(rén)的(de)“以房(fáng)養老”方式。這(zhè)種模式在柏林(lín)、漢堡、慕尼黑(hēi)等大(dà)學集中的(de)城(chéng)市裏尤爲普遍。通(tōng)過出租房(fáng)屋，老年人(rén)可(kě)以獲得(de)一筆不菲的(de)收益。而且這(zhè)種“老少同居”的(de)形式，還(hái)緩解了(le)“空巢”老人(rén)的(de)孤獨感。很多(duō)年輕人(rén)通(tōng)過幫助老年人(rén)分(fēn)擔家務，也(yě)可(kě)适當減少房(fáng)租。
對(duì)于“反向抵押貸款”的(de)“以房(fáng)養老”方式，目前在德國并不像在美(měi)英等國那樣流行。這(zhè)種模式引入德國時(shí)間尚短，民衆也(yě)尚在适應過程中。原因一是德國人(rén)消費習(xí)慣謹慎、保守;二是德國目前提供“反向抵押貸款”的(de)金融機構數量較少;三是德國房(fáng)價總體水(shuǐ)平不高(gāo)，投資者積極性不高(gāo)。但實際上，德國“以房(fáng)養老”的(de)市場(chǎng)尚有潛力可(kě)挖。德國聯邦公共銀行聯合會的(de)數據顯示，德國境内55至69歲的(de)人(rén)群中約有100萬人(rén)擁有市值超過10萬歐元(約合人(rén)民币84萬元)的(de)住房(fáng)。這(zhè)部分(fēn)人(rén)都是“反向抵押貸款”的(de)潛在客戶。
“反向抵押貸款”的(de)确讓老年人(rén)有機會追求更高(gāo)質量的(de)生活。比如，有的(de)德國老年人(rén)用(yòng)反向抵押得(de)到的(de)貸款離開現有居住地到外地居住養老，包括旅遊養老、度假養老、回原居住地養老等。也(yě)有的(de)老年人(rén)選擇住進設施齊全、護理(lǐ)精細的(de)高(gāo)端養老院。
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“以房(fáng)養老”的(de)前世今生
“以房(fáng)養老”是西方發達國家常見的(de)一種養老模式，指老人(rén)将自己的(de)産權房(fáng)抵押或者出租出去，以定期取得(de)一定數額養老金或者接受老年公寓服務的(de)一種養老方式。在各國特色不同的(de)“以房(fáng)養老”實踐中，“反向抵押貸款”最受歡迎，也(yě)使用(yòng)最多(duō)。它最早源于荷蘭，發展最成熟、最具代表性的(de)當屬美(měi)國。
20世紀六七十年代美(měi)國開始出現“住房(fáng)反向抵押貸款”，貸款産品種類也(yě)較多(duō)，定期年金、住房(fáng)使用(yòng)期年金、分(fēn)期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括固定利率和(hé)浮動利率兩種。不過，其前期發展比較緩慢(màn)，并沒有開展多(duō)少實質性的(de)業務。
随著(zhe)社會養老保障壓力增大(dà)，美(měi)國政府開始關注“住房(fáng)反向抵押貸款”，并通(tōng)過《1987國家住房(fáng)法案》。1989年，住房(fáng)抵押貸款機構房(fáng)利美(měi)嘗試對(duì)“住房(fáng)反向抵押貸款”進行資産證券化(huà)，在二級市場(chǎng)上出售證券化(huà)産品，這(zhè)在很大(dà)程度上提高(gāo)了(le)住房(fáng)反向抵押産品的(de)流動性，減少了(le)這(zhè)一産品周期長(cháng)、占用(yòng)資金量大(dà)的(de)弊端。此後，“住房(fáng)反向抵押貸款”在美(měi)國大(dà)規模推廣，并有公共保險部門提供的(de)保險。證券化(huà)及公共承保等措施的(de)推行，促進了(le)這(zhè)一市場(chǎng)的(de)初步發展。
本世紀初，“住房(fáng)反向抵押貸款”市場(chǎng)高(gāo)速發展。2007年後，美(měi)國次貸危機并未對(duì)其産生太大(dà)沖擊。
“以房(fáng)養老”風險幾何?
從發達國家“以房(fáng)養老”的(de)經曆看，“以房(fáng)養老”要推廣，需要爲老人(rén)提供可(kě)靠的(de)保障，靈活的(de)放款和(hé)贖回安排，而這(zhè)離不開政府的(de)保險和(hé)背書(shū)。但是，由于此類貸款周期長(cháng)、風險大(dà)，如何防控政府保險背後的(de)風險，尤其當一國經濟遭遇重大(dà)危機、違約事件大(dà)量出現時(shí)，依然值得(de)警惕和(hé)探索。
以美(měi)國爲例，2012年美(měi)國聯邦住房(fáng)管理(lǐ)局下(xià)屬的(de)共同抵押基金虧空163億美(měi)元，其中“倒按揭”貸款“貢獻”52億美(měi)元。主要原因是金融危機爆發，美(měi)國房(fáng)價大(dà)跌，經濟陷入衰退，大(dà)批老人(rén)的(de)生活和(hé)經濟狀況發生顯著變化(huà)，違約事件大(dà)量增加，作爲貸款的(de)保險方，該基金大(dà)量失血。
爲此，去年8月(yuè)，美(měi)國總統奧巴馬簽署《反向抵押穩定法》，該法授予美(měi)國住房(fáng)與城(chéng)市發展部就老人(rén)辦理(lǐ)“倒按揭”貸款進行重大(dà)調整的(de)權力。9月(yuè)初，修改方案下(xià)發能辦理(lǐ)此類貸款的(de)金融機構。新的(de)方案旨在降低老人(rén)未來(lái)違約的(de)風險，主要措施包括減少金融機構放款方式和(hé)利息差别，限制第一年内的(de)放款金額，并新增一個(gè)第三方托管賬戶用(yòng)于支付物(wù)業稅和(hé)保險費等。
所有采取“以房(fáng)養老”的(de)發達國家，都擁有由公共财政支持的(de)良好的(de)基本養老服務體系，“以房(fáng)養老”隻是一種補充性的(de)養老選擇。 |
