關于物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)化(huà)面臨的(de)挑戰與現實選擇

　　物(wù)業管理(lǐ)是房(fáng)地産綜合開發的(de)延續和(hé)完善，又是現代化(huà)城(chéng)市管理(lǐ)和(hé)房(fáng)地産經營管理(lǐ)的(de)重要組成部分(fēn)。物(wù)業管理(lǐ)行業形成、發展的(de)曆史，可(kě)謂時(shí)間不長(cháng)，但一路坎坷。上世紀九十年代，房(fáng)地産開發持續升溫，與其直接關聯的(de)物(wù)業管理(lǐ)行業也(yě)随之誕生。從當時(shí)人(rén)們的(de)思想考慮：房(fáng)地産開發越火，物(wù)業管理(lǐ)行業前景越好。但事與願違，就是在房(fáng)地産開發鼎盛時(shí)期的(de)世紀之交的(de)近五年中，物(wù)業管理(lǐ)的(de)發展仍不溫不火，虧損、倒閉之聲不絕于耳。許多(duō)業内人(rén)士都在研究這(zhè)個(gè)問題，給出的(de)答(dá)案也(yě)不盡相同，有抱怨政府扶持政策力度不夠的(de)；有抱怨業主素質太低，不肯正常交費的(de)；有抱怨物(wù)業公司層次太低，服務不規範、不到位的(de)；甚至還(hái)有抱怨宏觀經濟和(hé)市場(chǎng)環境都不允許這(zhè)一行業能生存、發展的(de)。林(lín)林(lín)總總，莫衷一是。其中有許多(duō)見解是值得(de)肯定的(de)。本文試就物(wù)業管理(lǐ)行業形成的(de)先天缺陷、應承擔的(de)責任和(hé)如何改變這(zhè)種狀況，如何讓這(zhè)一行業實現能生存、能發展、能爲和(hé)諧社會創建以及爲百姓創造良好居住條件、居住環境，成爲受老百姓歡迎的(de)新穎服務行業作一論述。要解決這(zhè)些問題，就要做(zuò)到物(wù)業管理(lǐ)公司與城(chéng)市政府各自職責分(fēn)明(míng)；市場(chǎng)化(huà)運作與規範化(huà)的(de)行政管理(lǐ)齊頭并進；物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)自身素質提高(gāo)刻不容緩。

　　一、存在問題分(fēn)析來(lái)源：考試大(dà)

　　（一）相對(duì)獨立的(de)物(wù)業分(fēn)布不能産生規模效應

　　根據規模效應的(de)原理(lǐ),物(wù)業管理(lǐ)企業所提供的(de)服務範圍越廣、項目越多(duō)，單位項目所分(fēn)攤的(de)固定成本就越低。

　　由于曆史原因，造成紹興的(de)住宅小區(qū)規模不大(dà),但星羅棋布，管理(lǐ)上各自獨立、互不貫通(tōng)的(de)格局。這(zhè)不僅大(dà)大(dà)消耗了(le)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)管理(lǐ)成本，也(yě)造成了(le)管理(lǐ)上難以規範、運作不順暢的(de)弊病。

　　我們在實踐中體會到，對(duì)一個(gè)2萬平方米的(de)物(wù)業小區(qū)和(hé)對(duì)5萬平方米的(de)物(wù)業小區(qū)管理(lǐ)産生的(de)費用(yòng)十分(fēn)接近，而整塊管理(lǐ)的(de)面積越大(dà)，平均管理(lǐ)成本就越低，有些權威人(rén)士認爲，8萬平方米左右的(de)物(wù)業小區(qū)，是物(wù)業管理(lǐ)公司的(de)盈虧平衡點，這(zhè)是有道理(lǐ)的(de)，對(duì)低于8萬平方米的(de)物(wù)業小區(qū)管理(lǐ)，幾無盈利可(kě)賺。而規模越小，管理(lǐ)費用(yòng)就越大(dà)，收入越少，虧損就會越大(dà)。

　　（二）城(chéng)市政府職責尚未剝離，是物(wù)業管理(lǐ)企業加重成本的(de)根本原因之一

　　城(chéng)市公用(yòng)設施設備，生活、生産用(yòng)水(shuǐ)的(de)進出、生活垃圾的(de)收集和(hé)清運、城(chéng)市環境的(de)整合（包括綠化(huà)、亮化(huà)）、城(chéng)市休閑設施的(de)設置、維修、更新，直至小區(qū)内的(de)違章(zhāng)建築、違法搭建、治安事故處理(lǐ)等這(zhè)些職能，毫無疑問是城(chéng)市政府的(de)事。然而，由于進入了(le)小區(qū)，小區(qū)範圍内的(de)一切公用(yòng)設施設置、維修、更新全成了(le)物(wù)業管理(lǐ)企業必須完成的(de)任務，企業的(de)人(rén)力投資尚且不說，經濟負擔明(míng)顯加重，緻使物(wù)業管理(lǐ)企業陷入左右爲難的(de)境地，難以開展正常的(de)管理(lǐ)活動。

　　如上所述，政府必須承擔的(de)社會職能全部落到了(le)物(wù)管企業的(de)頭上，物(wù)業管理(lǐ)企業再想有所盈利就成了(le)天方夜譚。

　　（三）普遍不上檔次是物(wù)業管理(lǐ)企業難以開拓市場(chǎng)的(de)重要原因

　　偏重于維持和(hé)守攤，是目前物(wù)業管理(lǐ)企業普遍存在的(de)現象。然而，按現代企業的(de)要求，維持意味著(zhe)停頓，意味著(zhe)走下(xià)坡路，意味著(zhe)等死。一個(gè)等死的(de)企業，能有多(duō)大(dà)的(de)發展、多(duō)大(dà)的(de)市場(chǎng)份額？然而，令人(rén)難以置信的(de)是這(zhè)些企業還(hái)生存著(zhe)，在社會上竟還(hái)有一席之地，虧損而不倒閉，負債累累而不破産原因何在？筆者通(tōng)過調查，大(dà)緻明(míng)白了(le)其中的(de)原因。

　　自建自管的(de)模式，仍處于主導地位。不少物(wù)業管理(lǐ)企業既是原開發建設單位的(de)派生機構，又是售後維修管理(lǐ)的(de)授權機構。他(tā)們在開發項目完成後的(de)一個(gè)時(shí)期内，負有處理(lǐ)工程尾期各種問題的(de)任務，經濟上開發建設單位還(hái)在不斷“輸血”；業務上，隻要低标準完成管理(lǐ)任務，諸如保安、保潔、道路暢通(tōng)等，能平穩過渡到新的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業接管，它的(de)任務就完成了(le)。所以，要上檔次、要講服務質量、要開拓管理(lǐ)市場(chǎng)，這(zhè)些要求對(duì)守攤企業太奢侈了(le)。

二、對(duì)策與措施

　　物(wù)業管理(lǐ)企業是一個(gè)勞動密集型和(hé)技術勞務型的(de)服務企業，是物(wù)業管理(lǐ)與社區(qū)綜合服務合二爲一的(de)一種新模式。它主要以提供各種服務獲取經濟效益，屬于服務于社會、服務于大(dà)衆的(de)微利行業。它存在的(de)作用(yòng)卻不是具有巨大(dà)商業利潤的(de)企業可(kě)比拟的(de)。所以，首先讓它生存下(xià)來(lái)，其次考慮它的(de)發展，給它以美(měi)好的(de)前景應是城(chéng)市政府必須解決的(de)主要問題，也(yě)是廣大(dà)業主共同關心的(de)話(huà)題。要解決上述存在的(de)問題，筆者認爲，必須首先解決以下(xià)幾方面問題：

　　（一）城(chéng)市政府應承擔的(de)費用(yòng)不能讓物(wù)業管理(lǐ)企業埋單

　　小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)看似簡單，無非是“平安居住，環境整潔，出入順暢”，其實牽涉的(de)事情很多(duō)：如綠化(huà)、保潔、保安，其實都是城(chéng)市政府應承擔的(de)責任。在目前情況下(xià)，未實行物(wù)業管理(lǐ)的(de)小區(qū)和(hé)組團，這(zhè)些費用(yòng)由政府掏腰包，而一旦實現了(le)物(wù)業管理(lǐ)，就由管理(lǐ)企業支付費用(yòng)，而管理(lǐ)企業不得(de)不向所在業主追加費用(yòng)。這(zhè)就造成了(le)“不公平市民待遇”。難怪不少業主不願交物(wù)業管理(lǐ)費，這(zhè)是問題的(de)結症所在。這(zhè)個(gè)問題不解決，物(wù)業管理(lǐ)費收不起來(lái)的(de)矛盾永遠(yuǎn)存在，物(wù)業管理(lǐ)企業永無規範化(huà)運作可(kě)言。

　　（二）應盡早使目前的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業脫離母體，實現公平競争

　　市場(chǎng)化(huà)是要求在相同條件下(xià)的(de)公平競争；社會化(huà)是要求政府充分(fēn)利用(yòng)自己的(de)優勢，履行自己的(de)社會職能。用(yòng)政治、經濟的(de)手段去調控多(duō)方面的(de)關系，形成住房(fáng)生産供應、消費的(de)良性循環；規範化(huà)則要求創造公平的(de)競争環境，在同一政策、同一标準下(xià)開展有序競争，實現優勝劣汰。從目前的(de)情況看，物(wù)業管理(lǐ)企業真正要走向自求生存，自我發展，自我壯大(dà)，首先要脫離母體——原開發單位和(hé)政府有關部門。因爲這(zhè)種依靠隻是暫時(shí)的(de)，而且是消極的(de)，它磨滅了(le)物(wù)業管理(lǐ)企業自求生存和(hé)發展的(de)意志，給自己造就了(le)不求發展的(de)溫床。www.Ｅxamda.CoM考試就到考試大(dà)

　　（三）應确定的(de)收費政策要從細制定，早日實施

　　物(wù)業管理(lǐ)收費難問題全國各城(chéng)市都在喊。原因是我國物(wù)業管理(lǐ)起步初期，由于法律不健全，在很多(duō)地方物(wù)業管理(lǐ)工作無法可(kě)依，出現了(le)不盡人(rén)意的(de)現象。收不到費，物(wù)業管理(lǐ)就難以爲繼。要從細制定收費政策，還(hái)要考慮政府補給，這(zhè)是達到完全收得(de)到費的(de)關鍵所在。目前存在的(de)狀況是：高(gāo)檔住宅、寫字樓、辦公樓物(wù)業收費情況很好。其次是小高(gāo)層、多(duō)層戶等面積較大(dà)的(de)物(wù)業，收費也(yě)不難，最難的(de)是拆遷安置戶集聚和(hé)低收入家庭、外來(lái)民工集聚的(de)物(wù)業。所以筆者建議(yì)，對(duì)這(zhè)些物(wù)業，政策要實行救濟，低标準設定價格，超過部分(fēn)政府補給。

　　（四）應尋求多(duō)種經營，多(duō)渠道發展來(lái)源：考試大(dà)

　　物(wù)業管理(lǐ)企業自求發展、盈虧自補，最好的(de)辦法就是多(duō)種經營，多(duō)渠道發展。物(wù)業形成後的(de)商業網點、服務網絡均是依托，要把爲小區(qū)群衆服務的(de)理(lǐ)念發揮盡緻。實行有償服務、合理(lǐ)負擔。要從吃(chī)、穿、住、用(yòng)四方面做(zuò)足文章(zhāng)。譬如，幼兒(ér)、老人(rén)接送服務，請醫生、送病人(rén)上醫院服務，室内電、水(shuǐ)、氣管道維修服務等，甚至爲老人(rén)、殘疾人(rén)代購(gòu)、代買等有償服務的(de)開展，都會赢來(lái)無限商機。改變等、靠、要，走進大(dà)市場(chǎng)，這(zhè)是我們的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業走向社會的(de)第一步。

　　（五）應完善自我，提升自我素質

　　物(wù)業管理(lǐ)企業也(yě)要樹立自己的(de)服務品位，要做(zuò)出不懈的(de)努力。所以要提高(gāo)人(rén)員(yuán)的(de)業務技能，必須通(tōng)過不定期的(de)自我培訓，在工作、實踐中學習(xí)，向書(shū)本學習(xí)，再通(tōng)過以老帶新，這(zhè)樣才能培養出來(lái)一支适應管理(lǐ)的(de)好隊伍。還(hái)要創造企業文化(huà)，樹立優質服務理(lǐ)念，員(yuán)工人(rén)人(rén)講優質服務，從而使企業的(de)整體形象凸現出來(lái)。

　　總之，物(wù)業管理(lǐ)企業要真正走向市場(chǎng)化(huà)，在市場(chǎng)中求生存，求發展，隻有政府承擔必要的(de)責任，物(wù)業管理(lǐ)企業加強自身建設，以好服務、好品位立足于社會，社會一定會認可(kě)它，給它以一定的(de)地位。