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行業新聞

物(wù)業管理(lǐ)、城(chéng)鄉規劃有新規多(duō)項法規10月(yuè)起施行

時(shí)值國慶60周年之際，住房(fáng)和(hé)城(chéng)鄉建設領域又一批法律法規開始施行。本月(yuè)施行的(de)法律法規主要集中在物(wù)權法、物(wù)業管理(lǐ)、城(chéng)鄉規劃及建築節能領域。

高(gāo)院出台兩部《物(wù)權法》解釋
10月(yuè)1日起，由最高(gāo)人(rén)民法院頒布的(de)《關于審理(lǐ)建築物(wù)區(qū)分(fēn)所有權糾紛案件具體應用(yòng)法律問題的(de)解釋》和(hé)《關于審理(lǐ)物(wù)業服務糾紛案件具體應用(yòng)法律問題的(de)解釋》開始施行，對(duì)物(wù)業公司續聘、業主認定、車位車庫處分(fēn)情況等做(zuò)出更加細緻的(de)審理(lǐ)規定。
最高(gāo)人(rén)民法院頒布的(de)司法解釋中特别規定，在業主請求公布、查閱相關情況和(hé)資料時(shí)，應當向業主公開，法院應該予以支持的(de)包括：建築物(wù)及其附屬設施的(de)維修資金的(de)籌集、作用(yòng)情況；管理(lǐ)規約、業主大(dà)會議(yì)事規則，以及業主大(dà)會或者業主委員(yuán)會的(de)決定及會議(yì)記錄；物(wù)業服務合同、共有部分(fēn)的(de)使用(yòng)和(hé)收益情況；建築區(qū)劃内規劃用(yòng)于停放汽車的(de)車位、車庫的(de)處分(fēn)情況。
最高(gāo)人(rén)民法院頒布的(de)司法解釋還(hái)明(míng)确，基于與建設單位之間的(de)商品房(fáng)買賣民事法律行爲，已經合法占有建築物(wù)專有部分(fēn)，但尚未依法辦理(lǐ)所有權登記的(de)人(rén)，可(kě)以認定爲物(wù)權法第六章(zhāng)所稱的(de)業主。物(wù)業服務合同的(de)權利義務終止後，業主委員(yuán)會請求物(wù)業服務企業退出物(wù)業服務區(qū)域，移交物(wù)業服務用(yòng)房(fáng)和(hé)相關設施，人(rén)民法院應予支持。

《規劃環境影(yǐng)響評價條例》10月(yuè)起生效
由國務院公布的(de)《規劃環境影(yǐng)響評價條例》10月(yuè)1日開始生效，旨在加強對(duì)規劃的(de)環境影(yǐng)響評價工作，提高(gāo)規劃的(de)科學性，從源頭預防環境污染和(hé)生态破壞，促進經濟、社會和(hé)環境的(de)全面協調可(kě)持續發展。
條例規定，國務院有關部門、設區(qū)的(de)市級以上地方人(rén)民政府及其有關部門，對(duì)其組織編制的(de)土地利用(yòng)的(de)有關規劃和(hé)區(qū)域、流域、海域的(de)建設、開發利用(yòng)規劃，以及工業、農業、畜牧業、林(lín)業、能源、水(shuǐ)利、交通(tōng)、城(chéng)市建設、旅遊、自然資源開發的(de)有關專項規劃，應當進行環境影(yǐng)響評價。
此外，條例還(hái)特别要求，對(duì)規劃進行環境影(yǐng)響評價，應當遵守有關環境保護标準以及環境影(yǐng)響證人(rén)技術導則規範。規劃環境影(yǐng)響證人(rén)技術導則由國務院環境保護主管部門會同國務院有關部門制定；規劃環境影(yǐng)響評價技術規範由國務院有關部門根據規劃環境影(yǐng)響評價技術導則制定，并抄送國務院環境保護主管部門備案。

北(běi)京市出台城(chéng)鄉規劃條例
10月(yuè)1日起，《北(běi)京市城(chéng)鄉規劃條例》正式實施，《北(běi)京市城(chéng)市規劃條例》同時(shí)廢止。依據條例，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)都有權就涉及其利害關系的(de)建設活動是否符合規劃的(de)要求進行查詢或舉報；居委會有權對(duì)違法建設選煤予以罅；在規劃設計前期，依法擁有土地使用(yòng)權的(de)單位和(hé)個(gè)人(rén)，，可(kě)以向規劃行政主管部門了(le)解規劃條例。
規定明(míng)确要求，任何單位和(hé)個(gè)人(rén)都應當遵守經依法批準并公布的(de)城(chéng)鄉規劃，服從規劃管理(lǐ)。城(chéng)鎮居住建設項目的(de)建設單位未按照(zhào)時(shí)序建設基礎設施、公共服務的(de)，規劃行政主管部門可(kě)以對(duì)竣工的(de)建設工程不予規劃核驗，并可(kě)以對(duì)該建設項目的(de)其他(tā)工程暫停核發建設工程規劃許可(kě)證。在選址意見書(shū)、建設用(yòng)地規劃許可(kě)證、建設工各規劃許可(kě)證或者鄉村(cūn)建設規劃許可(kě)證發放後，因依法修改城(chéng)鄉規劃給補許可(kě)人(rén)合法權益造成損失的(de)，應當依法給予補償。同時(shí)，街(jiē)道辦事處對(duì)本轄區(qū)内違法建設的(de)行爲，應當予以罅，并配合規劃行政主管部門、市人(rén)民政府确定的(de)有關熱(rè)潮部門或者機構等予以處理(lǐ)。

天津市修訂規範物(wù)業用(yòng)房(fáng)管理(lǐ)辦法
自10月(yuè)1日起，修訂後的(de)《天津市物(wù)業管理(lǐ)服務用(yòng)房(fáng)管理(lǐ)辦法》正式開始施行。新的(de)物(wù)業管理(lǐ)服務用(yòng)房(fáng)管理(lǐ)辦法将進一步規範物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)的(de)規劃、設計、建設、權屬登記和(hé)使用(yòng)等活動，維護業主和(hé)物(wù)業服務企業的(de)合法權益。特别是強化(huà)了(le)街(jiē)道辦事處、鄉鎮人(rén)民政府應當對(duì)物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)面積、集團、建設标準等情況做(zuò)到心中有數，切實承擔起對(duì)這(zhè)一全體業主共有财産的(de)看護義務。
新辦法規定，物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)屬于債權業主共有，用(yòng)于物(wù)業管理(lǐ)服務活動和(hé)業主活動，其面積不計入分(fēn)攤的(de)公用(yòng)建築面積内。開發建設單位根據實際對(duì)分(fēn)期建設的(de)項目無償提供臨時(shí)物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)，并書(shū)面告知區(qū)、縣房(fáng)地産行政主管部門和(hé)項目所在地的(de)街(jiē)道辦事處。物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)竣工驗收合格後30日内，開發建設單位應當将建成後的(de)各行業用(yòng)房(fáng)情況進行公示，并通(tōng)知項目所在地的(de)街(jiē)道辦事處或者鄉鎮人(rén)民政府，在其監督下(xià)與物(wù)業服務企業對(duì)物(wù)業管理(lǐ)用(yòng)房(fáng)進行交接驗收。

天津市物(wù)業公司退出有新規
爲了(le)避免由于物(wù)業公司單方面退出小區(qū)而引起的(de)社區(qū)混亂，天津市自10月(yuè)1日起施行《天津市物(wù)業服務企業退出項目管理(lǐ)辦法》規定，天津将實施行物(wù)業服務企業退出項目預警報告制度，在新老物(wù)業公司交接前，小區(qū)的(de)環境衛生以及綠化(huà)等要由區(qū)、縣人(rén)民政府組織街(jiē)道辦事處（鄉鎮人(rén)民政府）和(hé)區(qū)縣市容、園林(lín)、環衛等部門負責。
辦法規定，物(wù)業服務企業和(hé)業主、業主大(dà)會應當按照(zhào)物(wù)業服務合同中約定的(de)期限和(hé)解除合同條件來(lái)終止合同，任何一方不得(de)擅自解除合同。對(duì)合同期滿不再續約或者提前解除合同的(de)，原物(wù)業服務企業應當與業主大(dà)會在合同終止3個(gè)月(yuè)前就退出項目時(shí)間、交接事宜進行協商；在與業主大(dà)會确定有關退出事宜3個(gè)工作日内，應當将拟退出原因、退出時(shí)間和(hé)有關事宜書(shū)面告知所在街(jiē)道辦事處（鄉鎮人(rén)民政府）和(hé)居民委員(yuán)會（村(cūn)民委員(yuán)會），并到物(wù)業所在地區(qū)、縣房(fáng)地産管理(lǐ)局辦理(lǐ)退出備案手續後在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内公告；繼續按照(zhào)合同約定做(zuò)好服務，并積極協助業主大(dà)會聘新物(wù)業服務企業；在退出之日起10日内，向業主委員(yuán)會辦理(lǐ)移交事宜。

重慶市新物(wù)業管理(lǐ)條例出台
10月(yuè)1日起，修訂後的(de)《重慶市物(wù)業管理(lǐ)條例》開始施行。新條例規定，業主可(kě)以和(hé)物(wù)管在物(wù)管合同中約定安保責任，一旦簽訂合同後業主家失竊，物(wù)管将按照(zhào)合同承擔責任。條例還(hái)衣業主大(dà)會權利、業委會選舉、前期物(wù)業、維修資金等方面作出明(míng)确規定。
條例規定，物(wù)業服務企業應當建立健全公共秩序維護制度，協助做(zuò)好物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)安全防範工作。未能履行物(wù)業服務合同的(de)約定，導緻業主人(rén)身、财産安全受到損害的(de)，應當依法承擔相應的(de)法律責任。
條例還(hái)是明(míng)确，業主委員(yuán)會每屆任期不超過五年，可(kě)以連選連任。業主委員(yuán)會任期屆滿兩個(gè)月(yuè)前，應當組織召開業主大(dà)會會議(yì)，選舉新一屆業主委員(yuán)會。業主委員(yuán)會成員(yuán)受業主監督。業主有權罷免業主委員(yuán)會成員(yuán)。20%以上業主聯名，可(kě)以向街(jiē)道辦事處（鄉鎮人(rén)民政府）書(shū)面提出對(duì)業主委員(yuán)會成員(yuán)的(de)罷免要求。

《海南(nán)省城(chéng)鄉規劃條例》生效
在10月(yuè)1日開始施行的(de)《海南(nán)省城(chéng)鄉規劃條例》中，“符合建設生态省和(hé)國際旅遊島要求：首次被寫入條例。條例還(hái)規定，舊(jiù)城(chéng)區(qū)改建應當合理(lǐ)确定拆遷和(hé)建設規模，尊重村(cūn)民意願，引導村(cūn)莊集中布局、集約建設。
條例規定，制定和(hé)實施城(chéng)鄉規劃，應當突出熱(rè)帶海島特色，保護自然資源和(hé)曆史文化(huà)遺産，保持民族特色與傳統風貌，并符合建設生态省和(hé)國際旅遊島的(de)要求。城(chéng)市、鎮、鄉、特定地區(qū)的(de)建設和(hé)發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的(de)建設，合理(lǐ)确定建設規模和(hé)時(shí)序，促進集中集約建設、成片開發，統籌兼顧進城(chéng)務工人(rén)員(yuán)生活和(hé)周邊農村(cūn)經濟社會發展、村(cūn)民生産與生活的(de)需要。城(chéng)區(qū)改建應當保護曆史文化(huà)遺産和(hé)傳統風貌，配套完善基礎設施和(hé)公共服務設施，降低建築密度，增加綠地和(hé)公共空間，改善人(rén)居環境和(hé)市容景觀，合理(lǐ)确定拆遷和(hé)建設規模，有計劃個(gè)對(duì)危房(fáng)集中、基礎設施落後的(de)地段進行改建。村(cūn)莊建設和(hé)發展，應當從農村(cūn)實際出發，尊重村(cūn)民意願，注重調整優化(huà)居民點結構，引導村(cūn)莊集中布局、集約建設。

《大(dà)連市實施〈物(wù)業管理(lǐ)條例〉辦法》出台
10月(yuè)1日起，《大(dà)連市實施〈物(wù)業管理(lǐ)條例〉辦法》開始施行，《大(dà)連市城(chéng)市住宅物(wù)業管理(lǐ)辦法》同時(shí)廢止。辦法将管理(lǐ)範圍擴大(dà)到全部類型的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業；業主将有更高(gāo)的(de)物(wù)業公司選擇權；未辦理(lǐ)入住手續的(de)業主，可(kě)不繳納物(wù)業費。
辦法規定，物(wù)業服務合同期滿後不再續定以及依法解除或者是依據合同約定提前解除的(de)，原物(wù)業服務企業應當自合同終止之日起十日内退出該物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域。若出現物(wù)業公司單方面撤離的(de)情況，環境衛生工作由城(chéng)建部門委托生活垃圾處理(lǐ)單位負責，物(wù)業公司設施和(hé)場(chǎng)地需要維修養護的(de)，使用(yòng)住宅維修基金，沒有專項維修基金的(de)，由業主自籌。
此外，辦法還(hái)特别規定，業主應當根據物(wù)業服務合同的(de)約定按時(shí)按額繳納物(wù)業服務費用(yòng)。已竣工但尚未出售或者尚未繳費物(wù)業買受人(rén)的(de)物(wù)業，物(wù)業服務費和(hé)由建設單位按收費标準繳納。

南(nán)甯市出台民用(yòng)建築節能管理(lǐ)規定
《南(nán)甯市民用(yòng)建築節能管理(lǐ)規定》于10月(yuè)1日起正式生效，對(duì)新建、改建和(hé)擴建民用(yòng)建築的(de)節能，以及既有民用(yòng)建築節能改造等提出明(míng)确規定，并要求發展改革、建設、規劃、質量監督等部門的(de)建築節能監督管理(lǐ)職責，業主、設計、施工圖審查、施工、監理(lǐ)、檢測等單位在節能工作中必須承擔的(de)責任和(hé)義務。
同時(shí)，規定還(hái)鼓勵采用(yòng)太陽能、淺層地能等可(kě)再生能源，要求有集中供應熱(rè)水(shuǐ)要求的(de)醫院、賓館酒店(diàn)建築，用(yòng)于學生、老師集體宿舍及企業職工集體宿舍的(de)建築，總建築面積在2萬平方米以上的(de)住宅小區(qū)以及根據國家、自治區(qū)、南(nán)甯市的(de)有關規定應采用(yòng)可(kě)再生能源的(de)民用(yòng)建築，在建設過程中應至少選擇一種可(kě)再生能源。