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行業新聞

淺議(yì)物(wù)業管理(lǐ)費測算(suàn)的(de)若幹問題

物(wù)業管理(lǐ)費一直是行業自身與業主關注的(de)問題。對(duì)于一個(gè)新的(de)物(wù)業項目，究竟物(wù)業管理(lǐ)費确定爲多(duō)少才算(suàn)合理(lǐ)呢(ne)？就業主及物(wù)業使用(yòng)人(rén)來(lái)講，希望最大(dà)限度地得(de)到價質相符的(de)物(wù)業管理(lǐ)服務，同時(shí)更希望能享受到超值的(de)優質服務；而對(duì)于物(wù)業管理(lǐ)企業來(lái)講，爲了(le)企業生存和(hé)發展的(de)需要，則需要追求利潤的(de)最大(dà)化(huà)。因此，保持一定的(de)利潤空間是物(wù)業管理(lǐ)企業普遍追求的(de)目标。沒有任何一家企業願做(zuò)虧本的(de)買賣，這(zhè)是天理(lǐ)，物(wù)業服務企業也(yě)是這(zhè)樣，隻不過僅僅是盈利的(de)點數多(duō)與少而已。筆者認爲，我國的(de)物(wù)業管理(lǐ)事業已經經過了(le)近三十年的(de)風雨(yǔ)曆程，在目前市場(chǎng)經濟的(de)大(dà)前提下(xià)，對(duì)于一個(gè)既定的(de)物(wù)業管理(lǐ)項目，其物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)收費标準應該是簽訂物(wù)業管理(lǐ)委托合同的(de)甲乙雙方根據物(wù)業管理(lǐ)服務需求、服務内容及項目本身的(de)實際情況來(lái)共同商定，從而确定一個(gè)相對(duì)合理(lǐ)及雙方能夠接受的(de)價格，同時(shí)還(hái)應該考慮到市場(chǎng)行情的(de)變化(huà)(例如人(rén)工成本的(de)上漲、原材料的(de)漲價因素、能源費用(yòng)的(de)調價及國家政策的(de)調整等)，以保持一個(gè)合理(lǐ)的(de)調價空間。對(duì)于特定的(de)物(wù)業項目，考慮接受服務的(de)群體的(de)承受能力可(kě)以由政府部門出台物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)指導價格，如我們目前所說的(de)經濟适用(yòng)房(fáng)。但是現階段，一方面，有一些業主或物(wù)業項目的(de)委托方一味地壓低項目的(de)物(wù)業管理(lǐ)費标準，但又要物(wù)業管理(lǐ)企業提供大(dà)量的(de)超值服務；另一方面，物(wù)業管理(lǐ)行業中也(yě)确實存在著(zhe)一些物(wù)業管理(lǐ)企業在測算(suàn)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)時(shí)留有較大(dà)空間的(de)偷手或采用(yòng)價質不符的(de)服務來(lái)獲得(de)非法利潤。而這(zhè)些企業恰恰給行業帶來(lái)了(le)極壞的(de)負面影(yǐng)響。
一、物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)構成
依據國家發展改革委的(de)相關文件及北(běi)京市物(wù)業管理(lǐ)收費的(de)相關辦法規定，物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)構成成本基本上包括九個(gè)大(dà)項：
（一）管理(lǐ)服務人(rén)員(yuán)的(de)工資、社會保險和(hé)按規定提取的(de)福利費等；
（二）物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備的(de)日常運行、維護費用(yòng)；
（三）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域清潔衛生費用(yòng)；
（四）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域綠化(huà)養護費用(yòng)；
（五）物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域秩序維護費用(yòng)；
（六）辦公費用(yòng)；
（七）物(wù)業管理(lǐ)企業固定資産折舊(jiù)；
（八）物(wù)業共用(yòng)部位、共用(yòng)設施設備及公衆責任保險費用(yòng)；
（九）經業主同意的(de)其它費用(yòng)。
需要指出的(de)是，在國家發展改革委及北(běi)京市的(de)相關物(wù)業管理(lǐ)收費辦法的(de)文件中，所提及的(de)兩種物(wù)業管理(lǐ)費收取方式時(shí)，有一個(gè)值得(de)注意及商討(tǎo)的(de)問題即：在包幹制的(de)形式下(xià)，物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)包括了(le)物(wù)業管理(lǐ)成本、物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)利潤及法定的(de)稅費；但是，在采用(yòng)酬金制的(de)形式下(xià)，文件中隻說明(míng)了(le)預收的(de)物(wù)業管理(lǐ)服務資金屬于業主所有，并沒有明(míng)确說明(míng)在實際管理(lǐ)過程中所産生的(de)營業稅由誰承擔。另外，物(wù)業管理(lǐ)活動是一個(gè)典型的(de)勞動密集型活動，人(rén)工成本占據了(le)整個(gè)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)相當大(dà)的(de)比重。因此，合理(lǐ)地安排物(wù)業崗位、努力提高(gāo)物(wù)業從業人(rén)員(yuán)的(de)技術水(shuǐ)平及管理(lǐ)水(shuǐ)平，盡可(kě)能地做(zuò)到少用(yòng)人(rén)用(yòng)好人(rén)（有能力的(de)人(rén)），可(kě)以最大(dà)限度地降低人(rén)工成本的(de)開支，進而達到降低物(wù)業管理(lǐ)費的(de)目的(de)。
二、物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)之難點分(fēn)析
現階段的(de)物(wù)業管理(lǐ)活動，絕大(dà)多(duō)數采用(yòng)的(de)是通(tōng)過項目的(de)招投标工作，确定項目的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業，從而引出了(le)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)的(de)第一個(gè)難點：
由于種種原因，招标文件中對(duì)項目的(de)物(wù)業管理(lǐ)範圍表述的(de)不太明(míng)确，所需要的(de)物(wù)業服務内容也(yě)不太明(míng)确，而服務标準又有很多(duō)是簡單地照(zhào)抄其它招标文件，由此可(kě)能導緻參加投标的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業在設置崗位時(shí)人(rén)員(yuán)配置的(de)不合理(lǐ)，人(rén)員(yuán)配置過多(duō)或偏少都公造成費用(yòng)測算(suàn)的(de)偏差。
物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)的(de)第二個(gè)難點是，一個(gè)物(wù)業項目剛剛開槽施工就要進行物(wù)業管理(lǐ)的(de)招标工作。在招标文件中根本無法提供裝修材料的(de)種類、設備的(de)詳細清單、照(zhào)明(míng)燈具的(de)各種類型、外牆的(de)表面積、大(dà)廈内部各層各部分(fēn)的(de)面積，而隻能提供一個(gè)項目的(de)總面積數值等。有的(de)甚至在提供不了(le)設備系統的(de)一般情況資料時(shí)，就要求投标企業計算(suàn)詳細的(de)設備設施維護費用(yòng)、環境管理(lǐ)費用(yòng)、秩序維護費用(yòng)，确實是強人(rén)所難。但是，市場(chǎng)競争是激烈而殘酷的(de)，誰搶占先機，誰就會在競争中取勝。所以即使在許多(duō)資料尚不明(míng)确時(shí)，物(wù)業管理(lǐ)企業也(yě)要參加項目的(de)招标。殊不知道，即使兩個(gè)建築面積相同的(de)物(wù)業項目，由于裝修材料的(de)不同、設備設施的(de)不同、服務需求的(de)不同，其物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)标準也(yě)會有顯著的(de)差别。
物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)的(de)第三個(gè)難點在于項目現場(chǎng)踏勘的(de)簡單過場(chǎng)，投标企業不能夠全面了(le)解項目的(de)實際情況。很多(duō)時(shí)候，項目的(de)現場(chǎng)踏勘僅僅是在走形式。招标人(rén)或招标代理(lǐ)人(rén)領著(zhe)參加投标的(de)各家企業到現場(chǎng)轉一轉，走馬觀花地看一看就算(suàn)是現場(chǎng)踏勘了(le)。其實，對(duì)于物(wù)業管理(lǐ)企業來(lái)講，對(duì)物(wù)業管理(lǐ)項目的(de)現場(chǎng)踏勘有非常重要的(de)意義。通(tōng)過項目的(de)現場(chǎng)踏勘，可(kě)以加深投标企業對(duì)項目的(de)直接認識，使投标企業對(duì)項目現場(chǎng)的(de)設備系統布局及品牌一目了(le)然，從而詳細地了(le)解項目的(de)首層布局，以便合理(lǐ)地設計秩序維護的(de)崗位。同時(shí)通(tōng)過觀察設備主要機房(fáng)的(de)具體分(fēn)布，可(kě)以合理(lǐ)地設計工程管理(lǐ)部門的(de)人(rén)員(yuán)編制；通(tōng)過對(duì)現場(chǎng)布局及裝修材料的(de)了(le)解可(kě)以合理(lǐ)地配置清潔工具及設備；等等。但現實是，很多(duō)的(de)現場(chǎng)踏勘過程過于簡單，無法達到踏勘的(de)實際目的(de)。
三、物(wù)業管理(lǐ)測算(suàn)難點的(de)解決辦法
針對(duì)上述對(duì)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)難點的(de)分(fēn)析，筆者根據自己多(duō)年的(de)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)測算(suàn)的(de)實踐，提出以下(xià)幾點解決辦法供同行們參考:
從行業管理(lǐ)的(de)角度來(lái)講，首先應著(zhe)眼于物(wù)業項目招投标的(de)過程管理(lǐ)，規範招标文件。招标文件應該由有豐富物(wù)業管理(lǐ)經驗同時(shí)又熟悉物(wù)業管理(lǐ)法律法規及招投标法律法規的(de)人(rén)員(yuán)或代理(lǐ)機構編制。招标方應該在招标文件中詳細明(míng)确的(de)物(wù)業管理(lǐ)範圍、服務内容及與本項目相适應的(de)服務标準，而不是一個(gè)簡單的(de)設備設施運行管理(lǐ)服務、環境管理(lǐ)服務、秩序管理(lǐ)服務或物(wù)業管理(lǐ)法規規定的(de)其他(tā)服務一句話(huà)就全部包容了(le)的(de)。招标文件的(de)模糊不清，表面上看招标方好像占據了(le)有利的(de)一面，但實際上從行業内部來(lái)講，到頭來(lái)真正吃(chī)虧的(de)還(hái)是業主而不是物(wù)業管理(lǐ)企業。因爲沒有任何一家企業是在做(zuò)虧本的(de)生意的(de)。
其二，招标方及招标代理(lǐ)機構在編制招标文件時(shí)，應将項目的(de)詳細技術參數予以明(míng)确。包括各種面積、裝修材料的(de)種類、設備的(de)詳細清單及品牌、項目出入口的(de)數量、要求設崗的(de)位置、時(shí)間及人(rén)員(yuán)數量、地上地下(xià)的(de)車位數量、照(zhào)明(míng)光(guāng)源的(de)種類及數量（需要指明(míng)的(de)是哪些要求物(wù)業管理(lǐ)企業負責日常維護，哪些由專業廠家負責維護或另行支付費用(yòng)）、化(huà)糞池隔油池的(de)數量及容積等等，資料參數提供的(de)越詳細，費用(yòng)的(de)測算(suàn)才會越準确。
第三，作爲專業的(de)物(wù)業管理(lǐ)企業，應該加強對(duì)在管項目的(de)數據統計工作。真實的(de)統計數據來(lái)源于項目的(de)管理(lǐ)實踐，可(kě)以爲新項目物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)測算(suàn)提供豐富的(de)參考依據。雖然不同的(de)物(wù)業項目由于招标方不同的(de)物(wù)業需求及需求标準有較大(dà)的(de)差異，但是在公共能源消耗方面、在公共設備設施的(de)維護方面、在環境管理(lǐ)服務方面的(de)費用(yòng)統計、物(wù)料消耗還(hái)是有相當大(dà)的(de)借鑒意義的(de)。同等項目類比的(de)測算(suàn)方法也(yě)是一種可(kě)以借鑒的(de)費用(yòng)測算(suàn)辦法。管理(lǐ)實踐的(de)數據統計量越大(dà)越多(duō)越全面，其參考的(de)價值越大(dà)，對(duì)新項目物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)測算(suàn)指導意義也(yě)就越大(dà)。各個(gè)物(wù)業管理(lǐ)企業應充分(fēn)重視數據統計的(de)工作。
第四，作爲招标方或招标代理(lǐ)方，應在組織項目現場(chǎng)踏勘時(shí)給出足夠的(de)時(shí)間供投标單位了(le)解項目的(de)布局、各種設備情況并應詳細回答(dá)投标單位提出的(de)各種與物(wù)業管理(lǐ)服務費用(yòng)有關的(de)問題。進一步地講，如果一次現場(chǎng)踏勘的(de)時(shí)間不夠，應該允許投标單位的(de)再次踏勘，以便使投标單位充分(fēn)了(le)解本項目的(de)實際情況。使物(wù)業服務費用(yòng)的(de)測算(suàn)更能夠滿足招标方的(de)服務需求，貼近項目管理(lǐ)實際的(de)需要。
正如前面所說的(de)，物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)确定是與項目的(de)具體情況緊密相關的(de)，特别是招标方的(de)服務需求。作爲賣方應充分(fēn)清楚獲得(de)的(de)需求愈多(duō)，付出的(de)也(yě)應該愈多(duō)。作爲提供服務的(de)物(wù)業服務管理(lǐ)企業，應該做(zuò)到貨真價實，不能偷工減料，随意降低服務标準。賣方應該知道一分(fēn)錢一分(fēn)貨；買方更應該充分(fēn)認識到聲譽是企業存在及發展的(de)前提條件，既然業主交納了(le)物(wù)業服務費，那麽就必須按照(zhào)約定的(de)服務标準向對(duì)方提供價質相符的(de)物(wù)業服務，而不能擅自降低服務标準。
物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)測算(suàn)之所以出現難點，歸根結底還(hái)是工作細化(huà)的(de)不夠，或從事這(zhè)項工作的(de)人(rén)員(yuán)不夠專業，經驗不夠豐富；當然也(yě)與這(zhè)個(gè)行業有些方面的(de)不規範有著(zhe)很大(dà)的(de)關系。随著(zhe)時(shí)間的(de)推移和(hé)行業的(de)發展，各家企業将會逐漸形成自己的(de)定價原則和(hé)與市場(chǎng)價格相适應的(de)企業定額，行業也(yě)會逐步推出符合發展規律的(de)價格标準，物(wù)業管理(lǐ)費的(de)測算(suàn)将會遵循市場(chǎng)運作的(de)規律，逐步走向正确、規範的(de)軌道。