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物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系的(de)優化(huà)完善
當前我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)存在的(de)問題是發展中的(de)問題，是各種社會、經濟和(hé)文化(huà)因素綜合作用(yòng)的(de)結果，具有特殊曆史發展階段的(de)必然性。人(rén)類經濟活動的(de)實踐已經無數次地證明(míng)，市場(chǎng)經濟固然具有自我調整、自我修養和(hé)自我完善的(de)功能，但市場(chǎng)本身并非完美(měi)無缺，其局限性的(de)克服需要政府力量的(de)輔助，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)亦是如此。筆者認爲，優化(huà)和(hé)完善物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系是一項綜合性、長(cháng)期性的(de)系統工程，隻有在把握物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)特征的(de)基礎上，不斷創新監管觀念，合理(lǐ)運用(yòng)切實可(kě)行的(de)監管手段，才能最大(dà)限度地實現監管目标。
（一）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)特征的(de)把握
爲保證市場(chǎng)監管手段的(de)有效性和(hé)專業性，我們應當從物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)構成要素入手，把握物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)以下(xià)六個(gè)特征：一是業主大(dà)會公共決策的(de)低效率和(hé)非理(lǐ)性，要求我們在監管物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)買方時(shí)做(zuò)到指導和(hé)監督并重，在強調對(duì)業主大(dà)會的(de)指導以提高(gāo)業主公共決策的(de)效率的(de)同時(shí)，還(hái)應加大(dà)對(duì)業主委員(yuán)會的(de)監督以防止公共選擇中“代理(lǐ)人(rén)”的(de)非理(lǐ)性問題；二是物(wù)業服務産品的(de)無形性和(hé)準公共性，要求我們在衡量和(hé)評價物(wù)業服務質量時(shí)應當做(zuò)到定性和(hé)定量相結合，正确對(duì)待物(wù)業服務企業在物(wù)業服務過程中管理(lǐ)手段的(de)運用(yòng)，依法限制個(gè)别“搭便車”的(de)違約欠費業主的(de)權利；三是物(wù)業服務價格的(de)穩定性和(hé)成本決定性，要求我們在對(duì)物(wù)業服務價格進行管控時(shí)應當兼顧供求關系和(hé)服務成本，既不能以合約穩定爲由無視供求變化(huà)對(duì)服務價格的(de)調控，也(yě)不能以決策複雜(zá)爲由無視成本變動對(duì)收費标準的(de)影(yǐng)響；四是物(wù)業服務需求的(de)固定性和(hé)不可(kě)替代性，要求我們在制定物(wù)業管理(lǐ)産業政策時(shí)采取積極穩健的(de)策略，既要積極扶持物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展以發揮其對(duì)宏觀經濟的(de)穩定促進作用(yòng)，又要适度控制行業的(de)發展規模以防止過度供應引起的(de)供求失衡；五是前期物(wù)業服務市場(chǎng)的(de)力量失衡，要求我們對(duì)前期物(wù)業服務市場(chǎng)進行必要的(de)幹預以營造公平競争的(de)環境，政府監管是解決前期物(wù)業管理(lǐ)階段業主大(dà)會缺位難題的(de)最佳選擇；六是人(rén)力資源在生産要素中的(de)核心地位，要求我們在重新認識物(wù)業服務行業核心競争力的(de)同時(shí)，既要高(gāo)度重視勞動力素質對(duì)優質物(wù)業服務産品供應的(de)決定性作用(yòng)，也(yě)要密切關注勞動力價格變動對(duì)物(wù)業服務成本漲落的(de)影(yǐng)響。
（二）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管理(lǐ)念的(de)創新
在社會主義市場(chǎng)經濟的(de)大(dà)背景下(xià)，現代政府的(de)職能主要體現在經濟調節、社會管理(lǐ)、公共服務和(hé)市場(chǎng)監管四個(gè)方面。物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)特殊性，決定了(le)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管的(de)職能與經濟調節、社會管理(lǐ)和(hé)公共服務的(de)其他(tā)三項政府職能是相輔相成、密不可(kě)分(fēn)的(de)關系。在轉變發展方式、調整産業結構的(de)宏觀經濟政策下(xià)，傳統的(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管模式已趨于保守，優化(huà)和(hé)完善物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系，創新監管理(lǐ)念是當務之急。首先，監管方式應當從命令控制式向扶持激勵式轉變，順應計劃經濟向市場(chǎng)經濟轉變的(de)時(shí)代主旋律，充分(fēn)發揮物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管在宏觀經濟調控和(hé)平衡各方主體利益方面的(de)正向激勵作用(yòng)；其次，監管手段應當從強制禁止型向協助指導型轉變，遵循現代服務型政府的(de)價值取向，把握《物(wù)權法》第七十五條規定的(de)精神實質，以柔性指導代替剛性管制，真正做(zuò)到在管理(lǐ)中體現服務，在服務中實現管理(lǐ)；再次，監管原則應當堅守尊重市場(chǎng)和(hé)鼓勵競争的(de)底線，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管必須充分(fēn)考量管理(lǐ)成本與市場(chǎng)收益的(de)關系，必須尊重市場(chǎng)運行基本規律，不能因爲監管而限制和(hé)妨礙公平競争；最後，監管過程應當處理(lǐ)好公權節制與公益優先的(de)關系，行政權力對(duì)民事法律關系的(de)幹預應當依法适度，公共權力的(de)使用(yòng)必須優先考慮公共利益，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管應當以社會公益和(hé)業主共同利益爲依歸。
（三）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系的(de)優化(huà)
綜合上述的(de)分(fēn)析和(hé)研究，筆者認爲，在現階段的(de)法律框架和(hé)市場(chǎng)環境中，爲實現建立一個(gè)内容全面、結構合理(lǐ)、科學規範、特色鮮明(míng)、卓有成效的(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系的(de)長(cháng)遠(yuǎn)目标，我們可(kě)以重點著(zhe)手從以下(xià)八個(gè)方面開展工作：
1、強化(huà)業主大(dà)會制度以平衡市場(chǎng)力量
物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)主體的(de)監管應當以培養成熟自覺的(de)買方主體爲重點，我們應該通(tōng)過完善業主大(dà)會制度不斷增強業主團體在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中的(de)締約能力和(hé)定價能力，通(tōng)過建立業主委員(yuán)會激勵機制來(lái)提高(gāo)業主團體的(de)決策能力和(hé)執行能力，通(tōng)過建立業主大(dà)會的(de)自我約束機制來(lái)防止業主委員(yuán)會濫用(yòng)權利。隻有當業主從被保護群體的(de)角色轉化(huà)爲能夠保護自身權益的(de)群體時(shí)，業主大(dà)會制度的(de)設計初衷才能得(de)以實現，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)才是一個(gè)買賣雙方力量相對(duì)均衡的(de)市場(chǎng)，“跛足的(de)市場(chǎng)”的(de)問題才能從根本上得(de)以解決。
2、細化(huà)物(wù)業服務标準以促進信息對(duì)稱
物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)客體的(de)準公共性服務特征，是物(wù)業服務質量難以評價和(hé)物(wù)業服務合同争議(yì)頻(pín)發的(de)根本原因。物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)客體監管工作的(de)重點應當是細化(huà)和(hé)完善物(wù)業服務标準并賦予政府公信力，以公開交易信息保證物(wù)業服務買賣雙方的(de)信息對(duì)稱，并在此基礎上建立統一規範的(de)物(wù)業服務質量評價體系。科學專業的(de)物(wù)業服務标準應當是過程标準與結果标準的(de)統一，是硬件設施與軟件服務的(de)統一，是質量标準與價格标準的(de)統一。細化(huà)并公開物(wù)業服務标準不僅能夠促進信息對(duì)稱，增進買賣雙方的(de)互信，而且有助于降低交易成本，減少物(wù)業服務糾紛。
3、改進服務價格機制以提高(gāo)經濟效率
價格機制是當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)瓶頸問題，如果長(cháng)期得(de)不到解決，不僅會惡化(huà)物(wù)業管理(lǐ)企業的(de)生存環境，阻礙物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)可(kě)持續發展，而且最終勢必影(yǐng)響和(hé)損害業主的(de)财産利益。改進物(wù)業服務價格機制，政府價格主管部門應當改變保守的(de)監管理(lǐ)念，尊重市場(chǎng)規律，最大(dà)限度地擴大(dà)物(wù)業服務收費中市場(chǎng)調節價的(de)适用(yòng)範圍。對(duì)于實行政府指導價的(de)物(wù)業服務項目，應充分(fēn)發揮成本監審的(de)調控作用(yòng)，根據成本遞增的(de)客觀事實，定期提高(gāo)物(wù)業服務政府指導價的(de)标準；對(duì)于實行酬金制的(de)物(wù)業服務項目，應盡快(kuài)落實物(wù)業服務支出稅收扣減政策，切實減輕物(wù)業管理(lǐ)企業和(hé)業主的(de)不合理(lǐ)負擔。與此同時(shí)，從維持公平合理(lǐ)的(de)價值補償出發，爲防止“棄管”現象的(de)發生，政府還(hái)應對(duì)老舊(jiù)小區(qū)和(hé)保障性住房(fáng)的(de)物(wù)業服務收費制訂“最低價”标準，以保證低端物(wù)業服務市場(chǎng)的(de)正常運轉。
4、完善市場(chǎng)競争規則以實現公平交易
作爲公平市場(chǎng)競争的(de)維護者，政府的(de)主要職責在于制訂競争規則并督促規則的(de)實施，以防止“劣币驅除良币”現象的(de)發生。當前建立物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)競争機制的(de)一項主要工作，就是進一步完善前期物(wù)業管理(lǐ)招投标制度，應當在總結前一時(shí)期招投标工作經驗教訓的(de)基礎上，根據物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)特點重新修訂招投标規則，改進監管措施，制止招投标活動中的(de)不正當競争行爲。另一項主要工作，就是要建立物(wù)業管理(lǐ)項目進入和(hé)退出機制，明(míng)确（前期）物(wù)業服務合同終止後原物(wù)業服務企業退出物(wù)業項目的(de)程序和(hé)義務，追究拒不退出的(de)物(wù)業服務企業的(de)違法違約責任，以保證物(wù)業服務合同得(de)以全面履行。
5、制定産業扶持政策以加快(kuài)行業發展
制定産業扶持政策，是充分(fēn)發揮物(wù)業管理(lǐ)促進社會經濟發展功能的(de)需要，也(yě)是增加物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)有效供給的(de)需要。物(wù)業管理(lǐ)行業作爲現代服務業的(de)一個(gè)重要組成部分(fēn)，不僅具有低能耗、低物(wù)耗、無污染的(de)行業良性特征，而且具有提高(gāo)居民消費在經濟增長(cháng)中比重和(hé)增加就業崗位的(de)行業優化(huà)功能，是國家在轉變發展方式，調整産業結構中應當大(dà)力扶持和(hé)鼓勵的(de)行業。制定物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)扶持政策，首先應當從物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)稅收政策入手，改變物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)營業稅率（5%）明(míng)顯高(gāo)于建築、旅遊等行業（3%）的(de)不合理(lǐ)現狀，減輕物(wù)業服務企業和(hé)業主的(de)稅收負擔；其次還(hái)應當理(lǐ)順物(wù)業服務企業與市政公用(yòng)部門的(de)關系，改變市政公用(yòng)部門利用(yòng)壟斷地位轉嫁代收費用(yòng)和(hé)維修養護責任的(de)作法，降低物(wù)業管理(lǐ)服務中水(shuǐ)、電和(hé)氣等生産要素的(de)成本，緩解長(cháng)期困擾物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)成本壓力。
6、探索物(wù)業服務保障以刺激服務需求
目前我國城(chéng)鎮物(wù)業管理(lǐ)的(de)平均覆蓋率僅爲60%，随著(zhe)城(chéng)鎮化(huà)水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)和(hé)房(fáng)地産業的(de)發展，物(wù)業服務需求還(hái)将逐年增長(cháng)，但是，由于受體制機制因素和(hé)居民收入水(shuǐ)平的(de)制約，普通(tōng)居住物(wù)業服務有效需求不足的(de)情況将長(cháng)期存在。爲刺激和(hé)增加物(wù)業服務的(de)有效需求，一方面，應當繼續建立和(hé)完善住宅專項維修資金制度，加強專項維修資金代管和(hé)監管工作，充分(fēn)發揮專項維修資金在減輕居民日常物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)承擔和(hé)提高(gāo)業主長(cháng)期房(fáng)屋維修養護支付能力方面的(de)雙重功效；另一方面，政府應當實現老舊(jiù)小區(qū)和(hé)保障性住房(fáng)物(wù)業管理(lǐ)費用(yòng)的(de)補貼政策，通(tōng)過增加保障性物(wù)業的(de)财政支出，滿足缺乏支付能力居民的(de)基本物(wù)業服務需求。
7、規範前期物(wù)業管理(lǐ)以保證公共利益
基于前期物(wù)業管理(lǐ)階段業主共同利益代表者的(de)缺位，政府對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行爲的(de)監管應以一級市場(chǎng)爲重心。規範前期物(wù)業管理(lǐ)行爲，政府主管部門應當認真落實物(wù)業承接查驗制度，嚴格按照(zhào)《物(wù)業承接查驗辦法》規定的(de)程序和(hé)内容，指導建設單位和(hé)物(wù)業服務企業做(zuò)好物(wù)業共用(yòng)部位和(hé)共用(yòng)設施設備的(de)承接查驗工作，通(tōng)過行使承接查驗備案權督促相關市場(chǎng)主體履行法律義務。規範前期物(wù)業管理(lǐ)，在許多(duō)地方實行前期物(wù)業服務合同備案的(de)基礎上，政府主管部門應當進一步發揮管理(lǐ)規約制度的(de)作用(yòng)，對(duì)建設單位制訂的(de)臨時(shí)管理(lǐ)規約通(tōng)過引入備案程序加強監督和(hé)管理(lǐ)，爲物(wù)業管理(lǐ)的(de)市場(chǎng)行爲奠定公共契約的(de)基礎，從源頭上杜絕物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)上的(de)敗德行爲。
8、提高(gāo)人(rén)力資源素質以增強競争能力
通(tōng)常意義上的(de)生産要素市場(chǎng)是由土地、資本和(hé)勞動三大(dà)基本要素構成，有别于上遊的(de)房(fáng)地産業，土地和(hé)資本兩大(dà)要素對(duì)物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)貢獻和(hé)影(yǐng)響甚微，勞動則構成了(le)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)最基本生産要素。因此，政府對(duì)物(wù)業管理(lǐ)要素市場(chǎng)監管的(de)核心在于物(wù)業管理(lǐ)從業人(rén)員(yuán)，提高(gāo)人(rén)力資源素質是增強物(wù)業管理(lǐ)行業競争能力的(de)根本途徑。提高(gāo)物(wù)業管理(lǐ)從業人(rén)員(yuán)的(de)素質，要求我們必須站在人(rén)力資本的(de)高(gāo)度認識推行物(wù)業管理(lǐ)師制度的(de)重大(dà)現實意義。物(wù)業管理(lǐ)師制度的(de)深化(huà)和(hé)完善，不僅可(kě)以與物(wù)業服務企業資質管理(lǐ)制度相銜接，加大(dà)對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)賣方主體的(de)監管力度，嚴格物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)準入的(de)管理(lǐ)，而且可(kě)以提高(gāo)物(wù)業服務企業的(de)專業能力，增加優質物(wù)業服務産品的(de)有效供給，進而從根本上改變物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)市場(chǎng)地位 |
