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政策法規

物(wù)業管理(lǐ)的(de)市場(chǎng)監管（二）

物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系的(de)基本框架
我國物(wù)業管理(lǐ)萌芽于上世紀八十年代初，起步于九十年代，本世紀初開始在全國範圍内得(de)以全面快(kuài)速的(de)發展和(hé)推進。2003年《物(wù)業管理(lǐ)條例》的(de)頒布和(hé)實施，爲物(wù)業管理(lǐ)的(de)市場(chǎng)監管在國家行政法規層面上确立了(le)基本依據，在此基礎上進行的(de)一系列制度建設和(hé)行政實踐，不斷豐富和(hé)發展了(le)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管的(de)目标、内容、方法和(hé)手段，并初步形成具有鮮明(míng)時(shí)代特色的(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系基本框架。按照(zhào)市場(chǎng)經濟的(de)基本理(lǐ)論，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)和(hé)其他(tā)服務産品市場(chǎng)一樣，分(fēn)别由市場(chǎng)主體、市場(chǎng)客體、市場(chǎng)價格、市場(chǎng)供給、市場(chǎng)競争和(hé)市場(chǎng)行爲六個(gè)基本要素構成。筆者認爲，從物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)構成要素爲出發，以物(wù)業管理(lǐ)制度建設的(de)現狀爲主線，無疑是全面、清晰地觀察和(hé)認識目前我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管基本框架的(de)最佳視角。
（一）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)主體的(de)監管
從市場(chǎng)賣方的(de)角度，雖然在《物(wù)權法》的(de)制度框架下(xià)，我們必須承認“其他(tā)管理(lǐ)人(rén)”與物(wù)業服務企業在建築物(wù)及其附屬設施的(de)管理(lǐ)服務市場(chǎng)中有同等的(de)供方（賣方）地位，雖然在實際運作過程中，我們不能排除從事專項服務的(de)企業（如清潔、綠化(huà)、秩序維護和(hé)設備設施維修）與業主之間的(de)專項服務交易行爲，但是這(zhè)都無法動搖物(wù)業服務企業作爲物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)賣方的(de)主導性地位。國家主要通(tōng)過設立兩個(gè)行政許可(kě)制度，來(lái)加強對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)賣方的(de)監管：一是物(wù)業服務企業資質管理(lǐ)制度，《物(wù)業服務企業資質管理(lǐ)辦法》規定了(le)物(wù)業服務企業資質的(de)條件、分(fēn)級、申請、審批和(hé)動态管理(lǐ)等内容，對(duì)物(wù)業管理(lǐ)行業實行市場(chǎng)準入制度，以維護物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)秩序和(hé)業主共同利益；二是物(wù)業管理(lǐ)師制度，《物(wù)業管理(lǐ)師制度暫行辦法》規定了(le)物(wù)業管理(lǐ)師考試、注冊、執業和(hé)繼續教育等内容，對(duì)從事物(wù)業管理(lǐ)工作的(de)專業管理(lǐ)人(rén)員(yuán)實行執業準入制度，以提高(gāo)物(wù)業管理(lǐ)從業人(rén)員(yuán)的(de)專業能力和(hé)職業素質。
從市場(chǎng)買方的(de)角度，針對(duì)物(wù)業服務的(de)買方并非業主個(gè)體而是物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主全體的(de)特殊性，我們建立了(le)業主大(dà)會制度。無論是《業主大(dà)會規程》還(hái)是修改完善後的(de)《業主大(dà)會和(hé)業主委員(yuán)會指導規則》，都是從指導和(hé)監管兩個(gè)維度，促進業主團體的(de)迅速發育和(hé)市場(chǎng)買方主體的(de)真正形成。針對(duì)單個(gè)業主購(gòu)買物(wù)業服務的(de)意願必須服務全體（或多(duō)數）業主的(de)共同意願的(de)特殊性，我們建立了(le)管理(lǐ)規約制度。無論是《業主臨時(shí)公約示範文本》還(hái)是各地在《物(wù)權法》出台後修改制訂的(de)《臨時(shí)管理(lǐ)規約示範文本》，都将管理(lǐ)規約（臨時(shí)管理(lǐ)規約）确立爲調整業主之間權利和(hé)義務的(de)基礎性文件和(hé)業主自我管理(lǐ)不動産的(de)重要形式。
（二）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)客體的(de)監管
物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)客體是物(wù)業服務買賣雙方交易的(de)物(wù)業服務産品，由于物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中買賣雙方關于物(wù)業服務産品的(de)信息不對(duì)稱，因此政府監管市場(chǎng)客體的(de)主要目标在于最大(dà)限度地減少和(hé)消除不對(duì)稱的(de)信息，其主要手段是在制訂并公布專業的(de)物(wù)業服務産品标準的(de)基礎上，建立科學公正的(de)物(wù)業服務質量評價體系。目前全國通(tōng)行的(de)物(wù)業服務産品标準及評價規範主要有兩個(gè)：一個(gè)是2000年建設部修訂的(de)《全國物(wù)業管理(lǐ)示範小區(qū)（大(dà)廈、工業區(qū)）标準》；另一個(gè)是2004年中國物(wù)業管理(lǐ)協會制訂的(de)《普通(tōng)居住小區(qū)物(wù)業管理(lǐ)服務等級标準》。上述兩個(gè)标準已适用(yòng)多(duō)年（尤其是第一個(gè)标準已超過十年），其間物(wù)業管理(lǐ)的(de)環境、内涵、外延、技術手段和(hé)質量水(shuǐ)平都發生了(le)很大(dà)的(de)變化(huà)，已無法适應當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管的(de)需要。
（三）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)價格的(de)監管
與其他(tā)商品市場(chǎng)一樣，價格機制是物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)機制的(de)核心。在市場(chǎng)經濟體制已基本建立的(de)情況下(xià)，政府依然采取行政監管方式幹預物(wù)業管理(lǐ)的(de)價格形成，主要基于以下(xià)兩個(gè)方面的(de)原因：一是從實際出發，考慮到各地社會經濟發展水(shuǐ)平的(de)不平衡，物(wù)業管理(lǐ)服務事關民生問題，長(cháng)期生活在福利制住房(fáng)體制下(xià)的(de)民衆對(duì)有償物(wù)業服務有一個(gè)逐漸适應的(de)過程；二是從專業出發，考慮到物(wù)業服務的(de)定價模式較爲特殊，在包幹制和(hé)酬金制收費形式下(xià)，物(wù)業服務的(de)價格構成和(hé)主體間的(de)權利義務各不相同，有必要統一規範以維護交易公平和(hé)業主權益。物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)價格監管主要基于以下(xià)三個(gè)制度：一是物(wù)業服務收費監管制度，《物(wù)業服務收費管理(lǐ)辦法》明(míng)确物(wù)業服務收費實行政府指導價和(hé)市場(chǎng)調節價，應當遵循合理(lǐ)、公開以及費用(yòng)與服務水(shuǐ)平相适應的(de)原則；二是物(wù)業服務定價成本監審制度，《物(wù)業服務定價成本監審辦法》明(míng)确規定實行政府指導價的(de)物(wù)業服務收費應當進行成本監審；三是物(wù)業服務收費明(míng)碼标價制度，《物(wù)業服務收費明(míng)碼标價規定》明(míng)确物(wù)業服務企業應依法在物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)顯著位置向業主公示物(wù)業服務收費項目、收費标準和(hé)計價方式。
（四）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)競争的(de)監管
面對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中不完全競争的(de)常态，政府實施監管主要達到兩個(gè)目标：一是平衡買賣雙方的(de)力量，削弱物(wù)業服務賣方的(de)優勢，以實現公平交易和(hé)等價交換；二是平衡市場(chǎng)競争參與者的(de)力量，爲物(wù)業服務企業平等參與競争創造機會，以實現公平競争和(hé)優勝劣汰。政府實施市場(chǎng)監管主要依靠三種手段制訂競争規則、提供競争平台和(hé)确認競争結果三種手段。推行前期物(wù)業管理(lǐ)招投标制度是我國目前監管物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)競争的(de)主要方式，《前期物(wù)業管理(lǐ)招投标暫行辦法》要求住宅物(wù)業的(de)建設單位應當通(tōng)過招投标的(de)方式選聘具有資質的(de)物(wù)業服務企業，規範了(le)物(wù)業管理(lǐ)招投标原則、程序、評标規則及相關法律責任，并明(míng)确規定建設單位在招标前和(hé)中标後必須向當地房(fáng)地産行政主管部門進行備案。
（五）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)供求的(de)監管
在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)發展的(de)初級階段，政府對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)供求關系的(de)監管（更準确地表述應當是“調節”）的(de)主要特征，是對(duì)市場(chǎng)供應和(hé)市場(chǎng)需求的(de)雙向激勵，加大(dà)物(wù)業服務供給，有利于提高(gāo)物(wù)業管理(lǐ)覆蓋面，促進物(wù)業管理(lǐ)行業做(zuò)大(dà)做(zuò)強；刺激物(wù)業服務需求，有利于改善居民的(de)居住水(shuǐ)平和(hé)工作環境，實現國民财産的(de)保值和(hé)增值。增加物(wù)業管理(lǐ)的(de)有效需求，除了(le)普及物(wù)業管理(lǐ)知識和(hé)嘗試物(wù)業管理(lǐ)補貼以外，最重要的(de)措施就是要推行住宅專項維修資金制度，《住宅專項維修資金管理(lǐ)辦法》明(míng)确規定住宅專項維修資金的(de)籌集、使用(yòng)和(hé)管理(lǐ)辦法，不僅确保了(le)房(fáng)屋共有部分(fēn)的(de)長(cháng)期維修養護費用(yòng)，而且降低了(le)業主日常物(wù)業服務費用(yòng)的(de)支出，間接提高(gāo)了(le)業主日常物(wù)業服務的(de)購(gòu)買力。擴大(dà)物(wù)業管理(lǐ)的(de)有效供給，除了(le)通(tōng)過整治老舊(jiù)小區(qū)推行物(wù)業管理(lǐ)以外，我們還(hái)應積極探索保障性住房(fáng)的(de)物(wù)業管理(lǐ)模式，力争實現保障性住房(fáng)物(wù)業管理(lǐ)的(de)廣覆蓋。
（六）物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行爲的(de)監管
物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行爲，在法律形式上直接表現爲物(wù)業服務合同的(de)簽訂、履行和(hé)終止，這(zhè)就決定了(le)政府對(duì)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行爲的(de)監管，應當要著(zhe)力于物(wù)業服務合同的(de)監管。鑒于前期物(wù)業管理(lǐ)階段的(de)特殊性，我們不僅制定了(le)《前期物(wù)業服務合同示範文本》，以指導建設單位和(hé)物(wù)業服務企業的(de)前期物(wù)業管理(lǐ)的(de)合同行爲，而且确立了(le)物(wù)業承接查驗制度，《物(wù)業承接查驗辦法》對(duì)規範前期物(wù)業承接查驗行爲，明(míng)确相關主體的(de)法律責任，解決開發遺留問題發揮了(le)重要作用(yòng)。此外，《物(wù)業管理(lǐ)企業财務管理(lǐ)規定》、《住宅室内裝飾裝修管理(lǐ)辦法》等規範性文件，同樣是政府相關部門規範物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行爲的(de)政策依據。
三、當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)存在的(de)主要問題
理(lǐ)想的(de)市場(chǎng)狀态永遠(yuǎn)隻存在于經濟學家的(de)理(lǐ)論模型中，物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)同樣如此。由于體制和(hé)機制上深層次的(de)原因，加上物(wù)業管理(lǐ)本身的(de)特殊性，使得(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)除了(le)具有其他(tā)服務産品市場(chǎng)的(de)共性問題之外，還(hái)暴露出一些獨特的(de)個(gè)性問題。沿襲上述市場(chǎng)構成要素分(fēn)析的(de)邏輯思路，筆者将當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)存在的(de)主要問題，概況爲以下(xià)六大(dà)基本矛盾：
（一）企業推動的(de)主動熱(rè)情與業主自覺的(de)被動冷(lěng)漠的(de)矛盾
一個(gè)成熟高(gāo)效的(de)市場(chǎng)必定建立在作爲市場(chǎng)主體的(de)賣方和(hé)買方的(de)相對(duì)均衡和(hé)相互促動的(de)基礎之上，當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)主要弊端之一，便是缺乏買賣雙方之間的(de)均衡和(hé)互動。在政府的(de)主導和(hé)帶動之下(xià)，我國物(wù)業服務企業在主動推廣和(hé)宣傳物(wù)業管理(lǐ)方面表現出空前的(de)熱(rè)情，以深圳爲例，目前以物(wù)業管理(lǐ)普及和(hé)宣傳爲主題的(de)“物(wù)業管理(lǐ)周”活動已連續開展了(le)五個(gè)年頭，物(wù)業管理(lǐ)行業不僅有了(le)行旗、行歌(gē)，甚至有了(le)以物(wù)業管理(lǐ)爲主題的(de)電視連續劇……與此形成鮮明(míng)對(duì)比的(de)是，賣方的(de)積極和(hé)主動并沒有得(de)到買方的(de)認可(kě)和(hé)響應，大(dà)多(duō)數業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)的(de)自覺參與意識似乎有待喚醒，他(tā)們更多(duō)的(de)是被動接受物(wù)業服務這(zhè)種交易方式。業主的(de)被動冷(lěng)漠，直接導緻物(wù)業管理(lǐ)買方主體的(de)缺位和(hé)錯位，并容易産生破壞物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)良性運行的(de)兩種極端現象：一種是通(tōng)常情況下(xià)，公共權利的(de)淡漠和(hé)契約精神的(de)缺失，業主因缺乏履約能力而無法對(duì)物(wù)業服務企業進行有效監督并放任其違約行爲；另一種是特殊情況下(xià)，公共權利的(de)濫用(yòng)和(hé)維權功能的(de)誇大(dà)，業主因不當行使解約權利而使物(wù)業服務合同成爲一紙空文。均衡和(hé)互動的(de)賣方和(hé)買房(fáng)是支撐市場(chǎng)健康運行的(de)左右足，缺乏業主自覺（右足）的(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)，即使企業推動（左足）再強有力，也(yě)隻能是“跛足的(de)市場(chǎng)”。
（二）享受服務的(de)公共性與履行義務的(de)個(gè)體性的(de)矛盾
作爲物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)客體的(de)物(wù)業服務産品，屬于準公共産品，具有非排他(tā)性，容易産生“搭便車”的(de)問題。在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中，享受物(wù)業服務産品的(de)是物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)全體業主，而交費義務則是由單個(gè)業主個(gè)别履行的(de)，物(wù)業服務企業無法因爲個(gè)别業主不履行交費義務而阻止其享受公共性服務，當不履行義務（不交費）的(de)業主能夠享受與履行義務（交費）業主同樣的(de)服務的(de)時(shí)候，人(rén)們基于自利本性自然傾向于“搭便車”。由物(wù)業服務産品的(de)排他(tā)性導緻的(de)物(wù)業服務消費“搭便車”現象，使得(de)物(wù)業服務企業無法像一對(duì)一的(de)商品買賣那樣将不履行交費義務的(de)業主排斥在消費群體之外，産生了(le)物(wù)業管理(lǐ)收費難的(de)問題。長(cháng)期以來(lái)，普通(tōng)居住物(wù)業收費率偏低現象的(de)普遍存在，使得(de)大(dà)量物(wù)業服務企業因無法實現合理(lǐ)的(de)價值補償出現虧損，部分(fēn)物(wù)業服務企業甚至因此降低服務質量，進而導緻更多(duō)業主拒交費用(yòng)的(de)惡性循環。收費難這(zhè)一物(wù)業服務行業困境，直接制約著(zhe)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)良性發展。
（三）服務成本剛性增長(cháng)與服務價格缺乏彈性的(de)矛盾
價格機制問題是當前物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)面臨的(de)最核心、最根本、最緊迫的(de)問題。以北(běi)京爲例，一方面， CPI指數平均每年增幅爲3-5%,最低工資标準每年漲幅爲10%，物(wù)業管理(lǐ)生産要素價格的(de)上漲推動了(le)物(wù)業服務成本逐年遞增；另一方面，從1996年至今，北(běi)京房(fáng)價上漲了(le)5-8倍，而絕大(dà)多(duō)數居住物(wù)業的(de)物(wù)業服務收費标準并沒有改變，有的(de)小區(qū)甚至不升反降。物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中，服務成本剛性增長(cháng)與服務價格缺乏彈性的(de)矛盾之所以長(cháng)期存在而且日益凸顯，其主要原因有二：一是由于物(wù)業服務合同具有長(cháng)期性和(hé)持續性的(de)特點，加上業主團體不成熟導緻的(de)買方決策的(de)艱難，造成價格的(de)反應遲鈍，物(wù)業服務價格不能根據市場(chǎng)供求變化(huà)及時(shí)作出調整；二是由于各級政府在物(wù)業管理(lǐ)問題上，過多(duō)關注民生和(hé)社會穩定的(de)因素，普遍實行保守的(de)價格管控，片面擴大(dà)政府調節價的(de)适用(yòng)範圍，有的(de)甚至實行變相的(de)政府定價。近幾年，物(wù)業服務價格機制存在的(de)矛盾日益突出，在收費标準無法提高(gāo)的(de)同時(shí)，物(wù)業服務成本上升和(hé)物(wù)業服務收費率下(xià)降的(de)結果，是行業平均利潤率的(de)不斷下(xià)降和(hé)虧損面的(de)不斷增大(dà)，面對(duì)入不敷出的(de)物(wù)業項目，有的(de)企業選擇了(le)“棄管”，有的(de)企業不惜侵占業主的(de)公共利益以求生存。
（四）充分(fēn)開放的(de)市場(chǎng)競争與顯失公平的(de)市場(chǎng)力量的(de)矛盾
爲便于分(fēn)析研究，我們可(kě)以參照(zhào)房(fáng)地産行業的(de)做(zuò)法，以不同時(shí)期的(de)物(wù)業服務合同爲依據，将物(wù)業服務市場(chǎng)分(fēn)爲一級市場(chǎng)和(hé)二級市場(chǎng)，以前期物(wù)業服務合同爲交易依據的(de)市場(chǎng)稱爲一級市場(chǎng)，以物(wù)業服務合同爲交易依據的(de)市場(chǎng)稱爲二級市場(chǎng)。在物(wù)業管理(lǐ)二級市場(chǎng)上，雖然物(wù)業管理(lǐ)行業實行了(le)市場(chǎng)準入制度，但是現行規定中各資質等級物(wù)業服務企業的(de)條件偏低，加上物(wù)業管理(lǐ)師制度尚處于起步階段，相關主管部門執法不嚴等因素，我國物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)準入壁壘相對(duì)較低，市場(chǎng)開放程度較爲充分(fēn)，産業集中程度較低。按照(zhào)2008年的(de)統計數據，雖然物(wù)業管理(lǐ)行業當年總産值超過2000億元，管理(lǐ)總面積超過125億平方米，但由于物(wù)業服務企業數量高(gāo)達58000多(duō)家，平均每個(gè)企業的(de)管理(lǐ)面積僅爲21萬平方米，平均産值僅345萬元。除少數與大(dà)型的(de)開發建設企業關聯的(de)物(wù)業服務企業規模實力較強以外，絕大(dà)多(duō)數物(wù)業服務企業均屬于中小型企業。與此同時(shí)，在物(wù)業管理(lǐ)的(de)一級市場(chǎng)，由于開發建設單位的(de)優勢地位和(hé)市場(chǎng)主體之間的(de)信息不對(duì)稱，造成買賣雙方力量的(de)嚴重失衡，進而産生非競争性市場(chǎng)失靈的(de)現象：在前期物(wù)業服務合同的(de)締約階段，一些物(wù)業服務企業隻能接受建設單位的(de)先決條件，不能自主定價和(hé)要約；在前期物(wù)業管理(lǐ)服務合同的(de)履約階段，一些物(wù)業服務企業即使經營虧損，也(yě)仍然可(kě)以依靠建設單位的(de)補貼正常運轉。
（五）優質服務的(de)有限供應與日益增長(cháng)的(de)服務需求的(de)矛盾
由于我國物(wù)業管理(lǐ)尚處于初級階段，勞動密集型的(de)行業特征較爲顯著，物(wù)業管理(lǐ)服務投資少、見效快(kuài)，簡單的(de)保潔、綠化(huà)、保安和(hé)維修工作對(duì)勞動力素質要求不高(gāo)，較低的(de)行業進入門檻使得(de)許多(duō)企業紛紛加入物(wù)業管理(lǐ)行業，造成低端服務的(de)過度供給，一些地方甚至出現競相壓價的(de)惡性競争。與此同時(shí)，高(gāo)品質的(de)物(wù)業服務供應卻十分(fēn)有限，優秀的(de)品牌企業供不應求。應當引起關注的(de)是，随著(zhe)人(rén)們生活水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)和(hé)财産觀念的(de)增強，許多(duō)業主對(duì)物(wù)業管理(lǐ)的(de)需求已經不再停留在簡單的(de)方便和(hé)實惠，更多(duō)的(de)是追求享受和(hé)尊重，許多(duō)業主理(lǐ)解物(wù)業管理(lǐ)不再停留在生活消費的(de)層面，更多(duō)的(de)是從挖掘和(hé)提升物(wù)業資産價值高(gāo)度認識物(wù)業管理(lǐ)。如何不斷加大(dà)優質物(wù)業服務的(de)供應以滿足客戶日益增長(cháng)的(de)需求？是今後我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)長(cháng)期面臨的(de)一個(gè)問題。
（六）專業分(fēn)工的(de)快(kuài)速發展與要素市場(chǎng)的(de)相對(duì)滞後的(de)矛盾
專業分(fēn)工日益精細是社會經濟發展和(hé)進步的(de)标志，與目前集專業管理(lǐ)和(hé)實務操作于一身的(de)統包統攬型的(de)商業模式不同，未來(lái)物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)發展方向是物(wù)業服務集成商模式，物(wù)業服務企業的(de)專業能力應體現在對(duì)物(wù)業服務生産要素的(de)選擇、配置和(hé)集合上。當前物(wù)業服務要素市場(chǎng)發育的(de)相對(duì)滞後，在一定程度制約了(le)物(wù)業服務行業的(de)專業化(huà)進程，具體表現在以下(xià)三個(gè)方面：一是勞動素質的(de)差強人(rén)意，物(wù)業服務行業的(de)核心競争力是人(rén)力資源，經濟實力和(hé)行業偏見成爲高(gāo)素質人(rén)才進入物(wù)業服務行業的(de)障礙，人(rén)力資本無法形成并發揮作用(yòng)；二是配套服務的(de)市場(chǎng)混亂，保潔、保安、綠化(huà)、工程維護等物(wù)業服務行業的(de)下(xià)遊産業的(de)專業化(huà)程度較低，質次價高(gāo)的(de)專項服務加大(dà)了(le)物(wù)業服務企業采購(gòu)成本和(hé)管理(lǐ)風險；三是壟斷行業的(de)風險轉移，水(shuǐ)、電、氣、熱(rè)等公共資源是物(wù)業服務産品的(de)重要生産要素，在公用(yòng)部門壟斷優勢尚存的(de)情況下(xià)，代收費用(yòng)和(hé)維修養護責任的(de)轉嫁勢必增加物(wù)業管理(lǐ)行業的(de)市場(chǎng)風險。