物(wù)業管理(lǐ)的(de)市場(chǎng)監管（一）

每個(gè)有效率并且講人(rén)道的(de)社會都會要求混合經濟的(de)兩面——市場(chǎng)和(hé)政府的(de)同時(shí)存在。如果沒有市場(chǎng)或者沒有政府，現代經濟運作都會孤掌難鳴。

—— 保羅· 薩缪爾森

 

     與私有産權制度和(hé)市場(chǎng)經濟體制發育更爲成熟的(de)西方國家相比，我國的(de)物(wù)業管理(lǐ)走過的(de)是一條迥然不同的(de)道路，其中的(de)一個(gè)重要特征就是：政府在我國物(wù)業管理(lǐ)發展進程中扮演著(zhe)不可(kě)或缺的(de)角色。在上世紀九十年代中期至今的(de)十五年時(shí)間裏，我們不僅建立了(le)一套具有中國特色的(de)物(wù)業管理(lǐ)政策法規體系，而且構建了(le)一個(gè)覆蓋國家、省（自治區(qū)、直轄市）、市、縣四個(gè)層級的(de)物(wù)業管理(lǐ)行政監管系統。筆者認爲，在總結物(wù)業管理(lǐ)三十年的(de)發展和(hé)成就之際，各級從事物(wù)業管理(lǐ)行政監管工作的(de)同仁，有必要從繁雜(zá)的(de)日常工作中抽身，重新研討(tǎo)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管的(de)依據和(hé)目标，分(fēn)析梳理(lǐ)我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管的(de)現狀和(hé)問題，學習(xí)借鑒先進國家地區(qū)和(hé)其他(tā)行業的(de)經驗和(hé)做(zuò)法，并爲今後優化(huà)和(hé)完善我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)監管體系探索新路。

      物(wù)業管理(lǐ)有别于傳統房(fáng)屋管理(lǐ)的(de)本質特征是市場(chǎng)化(huà)，理(lǐ)想的(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)應該是物(wù)業服務産品能夠完全按照(zhào)市場(chǎng)價格自願地以貨币形式進行等價交換，然而在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)實際運作過程中，不可(kě)避免地存在以下(xià)三個(gè)方面的(de)缺陷：

      一是不完全競争。在前期物(wù)業管理(lǐ)階段，由于業主共同利益代表者的(de)天然缺位以及物(wù)業服務企業的(de)被選擇地位，決定了(le)建設單位作爲初始業主在前期物(wù)業服務交易中的(de)強勢地位，具體表現爲建設單位對(duì)前期物(wù)業服務企業的(de)選擇權和(hé)前期物(wù)業服務費用(yòng)的(de)定價權。在日常物(wù)業管理(lǐ)階段，雖然法律賦予業主大(dà)會自由締約和(hé)競價的(de)地位，但業主大(dà)會制度的(de)完善和(hé)業主團體的(de)成熟是一個(gè)漫長(cháng)的(de)過程，物(wù)業服務企業在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中的(de)賣方優勢地位亦将長(cháng)期存在。物(wù)業管理(lǐ)行業存在的(de)不完全競争，雖然難以達到壟斷這(zhè)種極端形式，但卻同樣導緻物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)的(de)不公平和(hé)低效率。

      二是不完全信息。在前期物(wù)業管理(lǐ)階段，由于建設單位與業主以及物(wù)業服務企業對(duì)物(wù)業産品本身的(de)質量和(hé)性能等相關信息的(de)掌握程度不同，在嚴格專業的(de)物(wù)業承接查驗程序缺乏的(de)情況下(xià)，開發過程中的(de)大(dà)量遺留問題可(kě)能轉嫁給業主和(hé)物(wù)業服務企業，加重業主和(hé)物(wù)業服務企業的(de)負擔。在日常物(wù)業管理(lǐ)階段，由于物(wù)業管理(lǐ)服務供需雙方信息不對(duì)稱，物(wù)業服務企業可(kě)能利用(yòng)與業主在掌握物(wù)業服務專業信息的(de)數量和(hé)深度上的(de)不均衡，人(rén)爲減少有效供給或降低服務成本，産生物(wù)業管理(lǐ)服務中質價不符的(de)敗德行爲，進而導緻物(wù)業服務市場(chǎng)無效率狀态的(de)出現。

      三是外部性。良好的(de)物(wù)業管理(lǐ)所帶來(lái)的(de)樓宇外觀的(de)整潔美(měi)化(huà)和(hé)小區(qū)公共秩序的(de)安全放心，不僅惠及物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的(de)業主，還(hái)給周圍的(de)居民乃至整個(gè)城(chéng)市帶來(lái)良好的(de)環境效益和(hé)社會效益，産生物(wù)業管理(lǐ)的(de)正外部性。不良的(de)物(wù)業管理(lǐ)不僅惡化(huà)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内業主的(de)居住和(hé)工作環境，降低物(wù)業本身的(de)資産價值，而且會給相鄰區(qū)域乃至整個(gè)城(chéng)市造成不良的(de)環境和(hé)社會影(yǐng)響，産生物(wù)業管理(lǐ)的(de)負外部性。物(wù)業管理(lǐ)的(de)外部性，使得(de)物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)之外的(de)主體取得(de)了(le)收益或者增加了(le)成本，容易引起物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)資源配置的(de)效率損失。

正是由于以上三個(gè)方面的(de)原因，造成了(le)價格機制在物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)中不能有效率地配置資源的(de)市場(chǎng)失靈，爲了(le)補救物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)失靈帶來(lái)的(de)不公平和(hé)低效率，需要政府适度的(de)行政幹預和(hé)管制，以限制建設單位、物(wù)業服務企業濫用(yòng)市場(chǎng)力量，矯正物(wù)業管理(lǐ)交易雙方信息的(de)不完全，激勵物(wù)業管理(lǐ)活動的(de)正外部性，弱化(huà)物(wù)業管理(lǐ)活動的(de)負外部性。

      經過近三十年的(de)實踐和(hé)發展，物(wù)業管理(lǐ)對(duì)我國社會經濟的(de)重大(dà)推動作用(yòng)日益顯現，突出體現在以下(xià)五個(gè)方面的(de)綜合性功能：一是改善人(rén)居工作環境。無論是作爲生活資料的(de)居住物(wù)業，還(hái)是作爲生産資料的(de)辦公（商業）物(wù)業，良好的(de)管理(lǐ)服務不僅有助于改善人(rén)們的(de)居住環境和(hé)生活品質，而且有利于提高(gāo)企業的(de)工作效率和(hé)生産效能；二是維護社區(qū)和(hé)諧穩定。物(wù)業服務中的(de)秩序維護管理(lǐ)，不僅促進了(le)社區(qū)安定有序，而且減輕了(le)政府治安管理(lǐ)的(de)壓力，物(wù)業管理(lǐ)服務中的(de)社區(qū)文化(huà)建設，不僅豐富了(le)居民文化(huà)生活，而且增進了(le)業主的(de)和(hé)睦和(hé)社區(qū)的(de)和(hé)諧；三是提高(gāo)城(chéng)市管理(lǐ)水(shuǐ)平。物(wù)業管理(lǐ)的(de)外部性決定了(le)物(wù)業管理(lǐ)水(shuǐ)平對(duì)城(chéng)市環境建設和(hé)城(chéng)市管理(lǐ)水(shuǐ)平的(de)重大(dà)影(yǐng)響，物(wù)業管理(lǐ)是現代城(chéng)市管理(lǐ)的(de)重要組成部分(fēn)，良好的(de)物(wù)業管理(lǐ)有助于提升城(chéng)市管理(lǐ)水(shuǐ)平，降低城(chéng)市管理(lǐ)的(de)行政成本；四是解決城(chéng)鄉就業難題。勞動密集型的(de)特征決定了(le)物(wù)業管理(lǐ)行業是現階段我國剩餘勞動力的(de)重要就業途徑，伴随著(zhe)房(fáng)地産的(de)快(kuài)速增長(cháng)和(hé)物(wù)業管理(lǐ)覆蓋率的(de)不斷提高(gāo)，物(wù)業管理(lǐ)行業對(duì)解決城(chéng)鄉就業難題将發揮更大(dà)的(de)作用(yòng)；五是推動國民經濟增長(cháng)。受經濟周期波動影(yǐng)響較小的(de)特征，決定了(le)物(wù)業管理(lǐ)行業在穩定宏觀經濟中的(de)天然優勢，伴随著(zhe)城(chéng)鎮化(huà)進程的(de)加快(kuài)和(hé)第三産業政策的(de)助推，以及物(wù)業管理(lǐ)行業自身增長(cháng)方式的(de)轉變和(hé)邊際效益的(de)挖掘，物(wù)業管理(lǐ)産值在國民經濟中比重将持續增長(cháng)。

      以上五個(gè)方面的(de)重大(dà)作用(yòng)，決定了(le)政府不僅僅隻是從市場(chǎng)經濟視角看待物(wù)業管理(lǐ)，而且應當站在社會公共利益的(de)高(gāo)度理(lǐ)解物(wù)業管理(lǐ)。作爲社會公共利益的(de)維護者，政府有必要适度介入物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)，以最大(dà)限度地發揮其促進社會經濟發展的(de)功能。

      改革開放以來(lái)，中國社會進入全方位制度轉型的(de)時(shí)期，物(wù)業管理(lǐ)既是我國财産制度和(hé)經濟制度轉型的(de)産物(wù)，也(yě)是我國财産制度和(hé)經濟制度轉型的(de)推手。在财産制度的(de)層面，以住房(fáng)制度改革爲起點，以《物(wù)權法》的(de)出台爲标志，我國的(de)房(fáng)屋财産權私有制度已逐步建立起來(lái)。《物(wù)權法》對(duì)共有财産權和(hé)共同管理(lǐ)權的(de)确認，明(míng)确了(le)業主作爲物(wù)業管理(lǐ)責任者和(hé)物(wù)業服務消費者的(de)法律地位，伴随著(zhe)由居民變爲業主的(de)身份轉換，物(wù)業管理(lǐ)責任的(de)國家承擔逐步轉變爲個(gè)人(rén)承擔成爲必然；在經濟制度的(de)層面，從舊(jiù)有的(de)計劃經濟體制向現代的(de)市場(chǎng)經濟體制轉軌的(de)過程中，房(fáng)屋維修養護活動也(yě)相應地由按照(zhào)國家計劃轉爲服從市場(chǎng)規則，從房(fáng)屋管理(lǐ)向物(wù)業管理(lǐ)的(de)轉變，不僅意味著(zhe)專門從事房(fáng)屋管理(lǐ)服務的(de)主體由事業單位轉變爲企業法人(rén)，而且表明(míng)了(le)房(fáng)屋管理(lǐ)活動由遵循不計成本的(de)行政命令轉變爲等價交換的(de)價值規律，更是标志著(zhe)廣大(dà)民衆由無償福利制的(de)房(fáng)屋管理(lǐ)觀念轉變爲有償市場(chǎng)化(huà)的(de)物(wù)業管理(lǐ)理(lǐ)念。

無論是财産制度還(hái)是經濟制度，上述所有的(de)轉變都不可(kě)能在舊(jiù)制度中自發地内生，也(yě)不能由廣大(dà)業主自覺地實踐，隻有借助政府的(de)行政力量，才能有效地推動房(fáng)屋管理(lǐ)向物(wù)業管理(lǐ)轉變的(de)進程。物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)化(huà)的(de)方向和(hé)目标是業主主導型的(de)物(wù)業管理(lǐ)，但房(fáng)屋從公有向私有的(de)轉化(huà)和(hé)經濟從計劃向市場(chǎng)的(de)轉軌——這(zhè)一有别于西方自由市場(chǎng)經濟國家的(de)獨特路徑，決定了(le)政府主導型的(de)物(wù)業管理(lǐ)必然成爲我國物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)化(huà)進程中不可(kě)逾越的(de)階段。

      綜合以上三個(gè)方面的(de)理(lǐ)由，運用(yòng)現代政府基本職能的(de)理(lǐ)論，我們可(kě)以将物(wù)業管理(lǐ)市場(chǎng)行政監管的(de)現實目标，概括表述如下(xià)：提高(gāo)經濟效益、促進公平交易、穩定宏觀經濟、保障公共安全。